Departamentos en CABA: Cuánto cuesta comprar, alquilar e invertir en 2026

Los precios de publicación de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires mantienen una tendencia alcista. De acuerdo con el último informe de Zonaprop, elaborado sobre la base de los avisos publicados en la plataforma, el valor del metro cuadrado de los departamentos aumentó un 0,2% en agosto y alcanzó los US$2.476.

Con esta suba, el precio de los departamentos acumula un incremento del 1,1% en 2026, aunque todavía se encuentra un 11,5% por debajo del máximo histórico de la serie.

Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA

Los valores de publicación varían de acuerdo con la cantidad de ambientes. Actualmente, un monoambiente tiene un precio medio de US$110.196, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza los US$131.272. En el caso de las unidades de tres ambientes, el valor promedio se ubica en US$180.264.

Los barrios más caros y más baratos

Puerto Madero continúa liderando el ranking de los barrios con los departamentos más caros de CABA, con un valor de US$6.148 por m².

El podio se completa con:

-Palermo: US$3.437/m².

-Núñez: US$3.399/m².

En el extremo opuesto, Lugano es el barrio con el valor más bajo de la oferta publicada, con US$1.056/m². Le siguen Nueva Pompeya, con US$1.501/m², y La Boca, con US$1.583/m².

Las escrituras muestran un mayor movimiento del mercado inmobiliario

La evolución de los precios se da en un contexto de mayor actividad en el mercado de compraventa. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante julio se realizaron 6.051 escrituras, un 9% más que en el mismo mes de 2025.

El volumen también representa un fuerte crecimiento respecto de julio de 2020: en aquel momento se había registrado el mínimo de la serie y las operaciones actuales son 10,6 veces superiores. En cuanto al crédito hipotecario, los actos con hipoteca bancaria representaron el 16% del total en junio de 2026, cinco puntos porcentuales por debajo del nivel registrado durante el mismo mes de 2025.

El costo de construcción en dólares sigue aumentando

El costo de construcción medido en dólares registró un incremento del 0,8% en agosto y acumula una suba del 13,8% durante 2026.

Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el costo de construir acumula un aumento del 131%. Además, construir actualmente cuesta 3,4 veces más que en octubre de 2020, cuando se alcanzó el mínimo de la serie, y se encuentra un 45% por encima del promedio registrado entre 2012 y 2025.

Cuánto cuesta comprar una casa en CABA

El mercado de casas presenta una evolución más estable que el de departamentos. En agosto, el precio medio de publicación se mantuvo sin cambios y se ubicó en US$1.829 por m².

En lo que va de 2026, el valor de las casas acumula un incremento del 0,2%, mientras que en los últimos doce meses aumentó apenas un 0,1%, por debajo del crecimiento registrado por los departamentos, que fue del 1,1%. De acuerdo con la oferta publicada en Zonaprop, una casa de tres dormitorios tiene un precio medio de US$303.920, mientras que una propiedad de cuatro dormitorios alcanza los US$486.401.

Dónde están las casas más caras de CABA

Palermo es el barrio con la oferta más cara para comprar una casa, con un valor medio de US$3.378/m². Le siguen:

-Belgrano: US$2.943/m².

-Recoleta: US$2.678/m².

En cambio, La Boca presenta el valor más bajo, con un precio medio de US$704/m². Luego aparecen Villa Soldati, con US$739/m², y Nueva Pompeya, con US$749/m².

Los alquileres aumentaron casi 20% en 2026

El mercado de alquileres también registra incrementos durante el año. El precio promedio de las propiedades publicadas para alquilar aumentó 1,5% en agosto y acumula una suba del 19,2% en 2026.

El incremento se encuentra por debajo de la inflación acumulada, que fue del 21,5%, lo que implica una caída real del 2,3%.

En los últimos doce meses, en tanto, el precio medio de los alquileres en CABA aumentó 29,9%.

Por tipo de propiedad, el alquiler mensual promedio se ubica en:

-Monoambiente: $771.871.

-Dos ambientes: $886.527.

-Tres ambientes: $1.196.413.

Cuáles son los barrios más caros para alquilar

Puerto Madero es el barrio con los alquileres más elevados, con un valor medio de $1.252.366 mensuales.

El ranking continúa con:

-Núñez: $995.838 por mes.

-Palermo: $990.748 por mes.

Por el contrario, Lugano presenta el alquiler promedio más económico de la Ciudad, con $654.776 mensuales. Le siguen Nueva Pompeya, con $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780.

Qué barrios ofrecen mayor rentabilidad para invertir

La relación entre alquiler y precio de compra muestra una rentabilidad bruta anual del 5,70%. De esta manera, actualmente se necesitan aproximadamente 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un período 9,2% menor al requerido un año atrás.

Para los inversores que buscan obtener una mayor renta, Lugano aparece como la alternativa más atractiva, con una rentabilidad del 9,8% anual.

El ranking de rentabilidad continúa con:

-Nueva Pompeya: 7,3%.

-Parque Patricios: 7,3%.

En el extremo opuesto se encuentra Puerto Madero, con una rentabilidad de apenas 3,2% anual. Le siguen Palermo, con 4,5%, y Núñez, con 4,6%.

Los datos muestran así un mercado inmobiliario porteño con comportamientos diferentes según el segmento: mientras los departamentos mantienen una recuperación gradual de sus valores de publicación, los alquileres acumulan una suba cercana al 20% en el año y algunos barrios periféricos ofrecen rendimientos significativamente superiores a los de las zonas de mayor valor de la Ciudad.