Departamentos de CABA cada vez más chicos: solo 1 de cada 11 de los que se construyen hoy supera los 100 m²

Los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires se achicaron drásticamente en las últimas nueve décadas. Según un relevamiento de Mirando.ai, mientras que en la década de 1930 uno de cada dos departamentos porteños tenía 100 m² o más, hoy esa proporción se redujo a apenas 1 de cada 11 (9%). Por su parte, el departamento mediano perdió la mitad de sus ambientes: pasó de 4 a 2 en noventa años.

El dato refleja una transformación estructural del mercado inmobiliario porteño: la ciudad construye cada vez más unidades, pero cada vez más chicas. Un fenómeno que combina la suba del valor del suelo, el cambio en los tipos de hogares (cada vez más unipersonales) y una lógica de desarrollo orientada a maximizar la cantidad de unidades por metro cuadrado construido.

El informe reconstruyó la evolución del metraje porteño a partir de una muestra de 53.424 listados activos de departamentos y PH. Actualmente, Argentina no tiene un catastro público consultable, por lo que la pregunta de qué se construyó y cuándo nunca pudo responderse con registros oficiales.

Mirando.ai resolvió esta incógnita cruzando datos dispersos (portales, publicaciones, comparables) y sumando su capa de inteligencia tecnológica para promover operaciones más ágiles y transparentes en el sector. Para medir el sesgo del método, el documento aplicó a Montevideo y lo contrastó contra las 313.289 unidades del catastro uruguayo: los avisos sobreestiman el tamaño, pero reproducen la trayectoria con un error de 1,5 puntos porcentuales. La serie porteña además correlaciona 0,82 con los permisos de obra oficiales de la Ciudad entre 1995 y 2018.

La caída de la superficie mediana es de 55% entre los años 30 y los 2020. Pero el dato que explica todo lo demás está un escalón más abajo: los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron casi constantes durante noventa años, entre 20 y 26 m². Un ambiente de 2026 mide, en promedio, lo mismo que uno de 1950. Lo que desapareció no fue el tamaño de los cuartos, sino la cantidad: el departamento mediano pasó de cuatro ambientes a dos, y los monoambientes (una rareza en los años 30, con apenas 1,9% de lo construido) hoy representan más de un tercio (35%) de todo lo que se levanta en la ciudad.

La serie muestra además un quiebre nítido en 2010, que marca el final de cuarenta años de estabilidad. Entre 1970 y 2010 la superficie construida se movió poco; lo que se rompe en la última década no es la manera de construir un ambiente sino cuántos entran en una unidad. La variable que cambió no está en el diseño sino en el suelo: cuanto más vale el terreno, más unidades hay que sacarle, y el ajuste se hace sacando ambientes.

El achicamiento, sin embargo, no fue parejo, y avanzó en una dirección contraria a la intuición: no se achicaron los barrios populares que se densificaron, sino los barrios señoriales. "Comparando lo construido antes de 1980 contra lo construido desde 2010 en cada barrio, Recoleta cae 50%, de 90 a 45 m². Monserrat cae 41% y Palermo 40%. En el otro extremo, Villa Devoto apenas 6%, Villa del Parque 8,5% y Villa Urquiza 9,6%. La explicación es que los barrios del norte y el oeste ya venían construyendo chico: Villa Urquiza construía departamentos de 52 m² antes de 1980, Recoleta construía de 90. El que tenía margen para achicarse era el que construía grande", explica Ignacio de Haedo, fundador de Mirando.ai.