Comprar para alquilar: ¿Qué barrios de CABA son la mejor opción para invertir?

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un escenario particular. Mientras los valores de venta continúan creciendo, aunque a un ritmo mucho más moderado que el año pasado, el mercado de alquileres mantiene una fuerte demanda que impulsa la rentabilidad para los propietarios.

En este contexto, la ecuación entre el valor de compra y los ingresos por alquiler volvió a favorecer a determinados barrios de la Ciudad de Buenos Aires, que hoy ofrecen retornos significativamente superiores al promedio del mercado.

Según el último relevamiento de Zonaprop, la rentabilidad bruta promedio alcanzó el 5,89% anual, el nivel más elevado desde 2012. Con este rendimiento, un inversor necesita aproximadamente 17 años para recuperar el capital invertido, un plazo que se redujo un 5,8% respecto del año anterior.

Lugano lidera el ranking de rentabilidad

Entre todos los barrios porteños, Lugano se consolida como la mejor alternativa para quienes priorizan la renta por alquiler. La zona registra un retorno bruto del 10,5% anual, muy por encima del promedio de la Ciudad, impulsado por valores de compra relativamente bajos y una demanda sostenida de alquileres.

Detrás aparecen Nueva Pompeya, con una rentabilidad del 8%, y La Boca, que también alcanza un 8% anual, completando el podio de los barrios con mejores perspectivas para los inversores.

Se trata de sectores donde el precio de adquisición continúa siendo competitivo, lo que mejora la relación entre la inversión inicial y los ingresos mensuales obtenidos por el alquiler.

Los barrios premium ofrecen menor retorno

En el extremo opuesto se ubican los barrios tradicionalmente más buscados por compradores de alto poder adquisitivo. Puerto Madero presenta la menor rentabilidad de toda la Ciudad, con apenas 3,4% anual, debido al elevado valor del metro cuadrado.

También muestran retornos inferiores al promedio Palermo, con 4,7%, y Núñez, con 4,8%. Si bien continúan siendo zonas con alta demanda y buena preservación del valor patrimonial, el rendimiento por alquiler resulta considerablemente menor.

Los alquileres en Capital Federal siguen creciendo

Los datos del informe muestran que los precios de publicación de los alquileres aumentaron 1,4% en junio y acumulan una suba del 15,7% durante el primer semestre de 2026, un incremento inferior a la inflación del período.

Actualmente, alquilar un monoambiente en la Ciudad cuesta en promedio $755.935 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza $860.106 y uno de tres ambientes se ofrece por $1.156.992.

Al mismo tiempo, la oferta continúa recuperándose. Durante junio aumentó otro 3,5% y ya es 3,4 veces superior a la registrada en febrero de 2023, cuando el mercado había alcanzado su menor nivel de publicaciones.

Los precios de venta pierden velocidad

En el segmento de compraventa, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad se ubicó en US$ 2.467, con un incremento de apenas 0,2% en junio y una suba acumulada de 0,7% en el primer semestre, muy lejos del 4,4% registrado en igual período de 2025.

En términos interanuales, los precios aumentaron 1,6%, el menor crecimiento de los últimos 27 meses, reflejando un mercado más estable luego del fuerte proceso de recuperación iniciado el año pasado.

Entre los barrios más caros para comprar departamentos continúan liderando Puerto Madero, con US$ 6.136 por metro cuadrado, seguido por Palermo (US$ 3.420) y Núñez (US$ 3.382).

En contraste, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca siguen siendo las alternativas más accesibles para ingresar al mercado y, al mismo tiempo, las que ofrecen mejores niveles de rentabilidad para quienes buscan invertir con fines de alquiler.

Construir sigue siendo cada vez más caro

Según el informe de Zonaprop, otro dato que influye en las decisiones de inversión es el costo de construcción. El índice CAC medido en dólares retrocedió 0,8% en junio, aunque acumula un aumento del 16% en lo que va del año y un incremento del 136% desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023.

Hoy construir cuesta 3,5 veces más que en octubre de 2020 y se ubica 49% por encima del promedio registrado entre 2012 y 2025, una situación que continúa sosteniendo el valor de las propiedades terminadas.

La combinación de una desaceleración en los precios de venta, alquileres que continúan creciendo y una rentabilidad en máximos de más de una década vuelve a poner el foco en la inversión inmobiliaria.

En ese escenario, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca aparecen como los barrios con mejor relación entre precio de compra y renta, consolidándose como las opciones más atractivas para quienes buscan generar ingresos mediante alquileres sin realizar una inversión inicial tan elevada.