Cuánto cuesta comprar un departamento en Capital Federal

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires continúa mostrando señales de consolidación. Según el último informe del Índice M2 Real, elaborado por REMAX, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, el valor promedio efectivo del metro cuadrado se ubicó en US$ 2.111 en febrero de 2026.

El dato refleja una leve corrección frente a enero (US$ 2.146), pero se mantiene dentro del rango observado durante el segundo semestre de 2025. Este comportamiento confirma un escenario de estabilidad de precios con una tendencia de fondo levemente alcista, tras varios años de ajuste.

Durante 2025, el mercado ya había comenzado a recomponerse. El año cerró con un promedio de US$ 2.178 por m², lo que representó una suba del 7,3% interanual y consolidó un proceso de normalización luego de un ciclo prolongado de caída. Mientras el primer semestre mostró mayor dinamismo, la segunda mitad evidenció menor volatilidad y mayor estabilidad.

Uno de los datos más relevantes es la reducción de la brecha entre precio publicado y precio efectivo de cierre. En febrero de 2026, la diferencia fue de -4,43%, uno de los niveles más bajos de los últimos años. En períodos anteriores, este gap solía ubicarse entre el -7% y -8%.

Esta convergencia refleja un mercado más maduro, con valores de publicación cada vez más alineados con los precios reales de operación.

Los segmentos que lideran la demanda

El dinamismo sigue concentrado en las propiedades de menor ticket, que funcionan como principal termómetro del mercado.

-Los departamentos de 1 ambiente promediaron US$ 2.174/m², con una caída interanual del 3,1%, consolidándose como opción clave para inversores.

-Los 2 ambientes alcanzaron los US$ 2.162/m², con una suba del 2,1% interanual, posicionándose como el segmento más demandado por usuarios finales.

-En tanto, los 3 ambientes registraron US$ 2.022/m², con una leve baja respecto al año anterior.

Aunque enero y febrero no replicaron el nivel de actividad del inicio de 2025, el año comenzó con buen volumen de consultas y reservas. Más allá de las escrituras, el mercado también mide su pulso a través de variables como visitas, reservas, cierres y nuevas captaciones, indicadores clave del nivel de confianza.

Crédito hipotecario: la variable pendiente

Uno de los factores que perdió peso es el crédito hipotecario, cuya participación en las operaciones cayó desde el último trimestre de 2025 y continúa débil en el arranque de 2026.

Sin embargo, algunas entidades financieras comenzaron a reactivar líneas, lo que podría convertirse en un factor clave para impulsar la actividad en los próximos meses.

En este sentido, Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina y Uruguay, señaló: “El Índice confirma que el mercado dejó atrás la caída de precios y entró en una fase de mayor estabilidad. Hoy vemos valores más realistas, menor brecha de negociación y decisiones más racionales”. Además, destacó el impacto multiplicador del financiamiento: “Por cada operación que se concreta se generan entre dos y tres más. Cuando el crédito se activa, el mercado se mueve y los valores acompañan”.

Con precios más alineados, menor dispersión y señales de estabilidad, el sector comienza a mostrar un escenario más ordenado.

Si el crédito logra recuperar protagonismo y se sostienen reglas claras, 2026 podría consolidar un nuevo ciclo de crecimiento más profundo y sostenido para el mercado inmobiliario.