Casa propia: Así es el sistema de créditos hipotecarios que proyecta la oposición

La oposición en el Congreso Nacional presentó un proyecto de ley con el argumento de "dar una solución sustentable que supere los problemas de la falta de crédito hipotecario para vivienda".

En concreto, Juntos por el Cambio propone crear un sistema que permita la existencia de créditos hipotecarios para vivienda ajustados por el índice salarial. La iniciativa es impulsada por el senador Pablo Blanco (UCR), quien admite, entre los argumentos de su proyecto, el fracaso de los créditos UVA "aunque la gran mayoría de las familias los siguió honrando con sacrificio".

"Este proyecto consiste en que las entidades financieras puedan prestar su capital ajustado por inflación, que es como lo pueden fondear, y que las familias puedan endeudarse con capital ajustado por salarios, que es como lo pueden pagar", explicó el senador Blanco al presentar la iniciativa.

El proyecto de la oposición, que consta de 29 artículos, propone concretamente crear el "Sistema de Créditos Hipotecarios para Vivienda Ajustados por Índice Salarial, con la finalidad de facilitar el acceso al crédito para viviendas en todo el territorio nacional".

"El Sistema establecido por la presente ley permite el desarrollo de un mercado de créditos hipotecarios para vivienda que tengan la característica combinada de ser simultáneamente ajustados por índices de variación de precios al consumidor para las entidades financieras acreedoras y por índices de variación salarial para los individuos deudores", añade en su artículo 2.

En ese sentido, lo que propone la oposición es que dicho sistema de créditos hipotecarios se instrumente mediante la creación de un "Fondo de Estabilización" administrado por el Estado, y que sea ese fondo el que compense las diferencias económicas que surjan del descalce entre ambas modalidades de ajuste, es decir, la variación de precios al consumidor e índices de variación salarial.

De aprobarse el proyecto, los únicos índices de ajuste contemplados en dicho Sistema serían los índices UVA y UHS, que se elaboran en base a información estadística del INDEC.

"Desde el momento de promulgación de la presente ley, el Banco Central de la República Argentina calculará y publicará diariamente, junto con el valor en pesos de la UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO (UVA), el valor en pesos de la UNIDAD HIPOTECARIA SALARIAL (UHS), la que crea la presente ley y será actualizable según el COEFICIENTE DE VARIACIÓN SALARIAL (C.V.S)", describe el proyecto en su artículo 3.

Creación del Fondo de Estabilización para Créditos Hipotecarios

Al presentar su proyecto en el Congreso, el radical argumentó que "el proyecto busca dar una solución sustentable que supere los problemas de la falta de crédito hipotecario para vivienda, lo que aleja a las familias argentinas del sueño de contar con una casa propia". Y a su vez, explicó que el objetivo es "restaurar el préstamo hipotecario en la Argentina, el cual ha dejado de gestionarse en diciembre del 2019 (créditos UVA)".

Según el senador Blanco, para que su proyecto "pueda funcionar" se requiere de un Fondo de Estabilización "cuyo objetivo principal consiste en la ecualización de los ingresos de las entidades financieras, en forma positiva o negativa, que surjan de las diferencias de ajuste derivadas del otorgamiento de créditos hipotecarios para vivienda con cláusulas de ajuste salarial UHS, tomando como base de referencia el ajuste por variación de precios minoristas del índice UVA", detalla el artículo 4.

En en esa línea, el legislador de JxC explicó: "Si ambos índices no presentan grandes discrepancias, sólo se requiere de un sistema que cobre o pague las diferencias mes a mes, según sea la situación macroeconómica de cada momento, por lo que esto lo haría un Fondo de Estabilización a cambio del cobro de una especie de seguro de solo el 1,5% del valor de la cuota".

"Los deudores alcanzados por el Sistema, en tanto fiduciantes, aportarán al FECH una tasa equivalente al UNO CON CINCUENTA CENTÉSIMOS POR CIENTO (1,5%) del valor de cada cuota o vencimiento del crédito alcanzado", describe el artículo 7 de la normativa; y añade: "Las entidades financieras serán los agentes de percepción de este aporte, el cual estará discriminado claramente en la liquidación correspondiente, figurará como "Tasa FECH" y no estará alcanzado por ningún impuesto".

El objetivo es "restaurar el préstamo hipotecario en la Argentina"

A su vez, la iniciativa explica que el Estado nacional aportará al Fondo (FECH) un capital de funcionamiento "que será oportunamente retirado, en una o varias veces, de forma total o parcial, cuando los cálculos actuariales lo permitan".

En ese sentido, añade que el capital de funcionamiento no podrá ser inferior "en ningún momento" al 1% del capital de todos los créditos hipotecarios para vivienda incorporados al Sistema y será actualizado de manera periódica al menos una vez por año mediante nuevos aportes o retiros.

Al mismo tiempo, el proyecto aclara que el FECH deberá publicar, en forma electrónica y semestral, reportes sobre el estado de situación del fondo. "Estos reportes deberán estar basados en el mayor grado posible de transparencia", cita en su artículo 14.

Crédito hipotecario: cuáles serán las funciones del fondo

Por otro lado, la iniciativa detalla cuáles serán las funciones de dicho fondo, entre las que destacan:

a) Administrar los recursos derivados de las diferencias surgidas entre las variaciones de los índices UHS y UVA, recaudando o pagando las diferencias surgidas;

b) Preservar a través de inversiones de bajo riesgo nominadas en UVA y diversificadas, el valor de los fondos captados e integrados;

c) Realizar los pagos a las entidades financieras con los recursos del Fondo, cuando la variación de UHS sea inferior a la de UVA, o bien recibir de las entidades las diferencias a favor, en el caso contrario, según corresponda en cada vencimiento.

Sobre qué llevó al senador radical a la presentación de dicho proyecto, Blanco explicó que la idea surgió de diversos debates dados en reuniones de la Comisión de Economía Nacional e Inversión del Senado (de la que es presidente); comisión en la que se han debatido varios textos surgidos en la necesidad de darle una solución a las familias endeudadas por créditos UVA; entre ellos, proyectos como los del actual diputado y exsenador Julio Cobos, que insiste en dar una solución a los hipotecados con la presentación varias iniciativas en las dos cámaras.

Este proyecto busca darle una solución a las familias endeudadas por créditos UVA

"Con este proyecto propongo dar una solución sustentable en el largo plazo para que haya muchos nuevos tomadores de créditos", dijo Blanco, y añadió: "No pensé solamente en solucionar el problema actual (de los hipotecados UVA) sino en acoplar su posible solución a la solución de mucho más que cien mil familias. Pero estas cien mil pueden acogerse a los beneficios de este proyecto, que las contempla también como beneficiarias, si así lo deciden".

En ese sentido, el legislador aspira a que su proyecto sea tratado y aprobado en el recinto "para dar solución a una necesidad tan acuciante como la de que las familias argentinas accedan a una vivienda propia".

Proyectos similares sobre créditos hipotecarios

El senador Pablo Blanco consideró que el proyecto presentado viene a mejorar los que ya han ingresado al Congreso respecto a créditos hipotecarios, uno de los últimos, presentado por el actual diputado nacional Julio Cobos, que en abril de este año propuso renegociar los contratos de créditos UVA ajustados por inflación.

Dicho proyecto propone, entre otras cuestiones, que estos sean actualizados tomando como tope el Coeficiente de Variación salarial (CVS), mecanismo que actualmente se utiliza en los créditos Procear.

Entre las propuestas que establece el proyecto de Cobos, figuran:

-Renegociación de contratos para los préstamos hipotecarios de vivienda única otorgados en UVA por única vez.

-Los bancos deberán presentar a los deudores hipotecarios el nuevo convenio, en el cual se podrá optar UVA o UVI como método de actualización.

-Límite del 5% como máximo, a la aplicación de intereses para los préstamos hipotecarios para vivienda única cuando se tomen en UVA o UVI. 

-Actualiza la deducción de impuesto a las ganancias para los préstamos hipotecarios.

-Suspende las ejecuciones hipotecarias y los desalojos para los créditos hipotecarios en U.V.A. para vivienda única familiar por el término de un año.