Los precios de las propiedades en el Gran Buenos Aires subieron en octubre: cuánto cuesta comprar y alquilar

El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA) registró movimientos moderados en octubre, con subas en los precios de venta de departamentos en las tres principales zonas del conurbano bonaerense. Sin embargo, la evolución de los valores muestra diferencias entre el Norte, el Oeste y el Sur, tanto en los precios del metro cuadrado como en los alquileres y la rentabilidad de las propiedades.

De acuerdo con el último informe de Zonaprop, correspondiente a octubre de 2026, el metro cuadrado en GBA Norte alcanzó los USD 2.435, con un incremento mensual del 0,4%. En Zona Sur se ubicó en USD 1.678, tras avanzar 0,3%, mientras que en GBA Oeste llegó a USD 1.574, también con una suba mensual del 0,3%.

En la comparación acumulada de 2026, Zona Norte presenta el mayor incremento, con un 2,8%, seguida por GBA Sur, con 2%, y GBA Oeste, con apenas 0,4%. Los tres registros muestran comportamientos diferentes frente a la evolución de los precios en la Ciudad de Buenos Aires, donde el incremento acumulado fue del 1,8%.

En términos de valores de publicación, la brecha entre las zonas continúa siendo significativa. Un departamento promedio de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un precio estimado de USD 120.000 en GBA Norte, mientras que en Zona Sur alcanza los USD 86.000 y en GBA Oeste ronda los USD 79.000.

Cuánto cuesta alquilar un departamento en el Gran Buenos Aires

El mercado locativo también mostró incrementos durante octubre, aunque los ajustes acumulados en el año permanecen por debajo de la inflación estimada, que Zonaprop ubicó en el 25,8%.

En GBA Norte, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados llegó a $833.582 mensuales, con un aumento del 0,8% en octubre y del 15,9% en lo que va de 2026.

En GBA Oeste, el valor promedio alcanzó los $659.223, después de una suba mensual del 1,2%. En los primeros diez meses del año acumuló un incremento del 15,3%.

Por su parte, en GBA Sur el alquiler promedio se ubicó en $649.969, con una variación mensual del 1,1% y un aumento acumulado del 15,7% en 2026.

En la comparación interanual, los alquileres subieron un 20,2% en Zona Norte, un 18,5% en Zona Oeste y un 19,4% en Zona Sur. En los tres casos, los incrementos quedaron por debajo de la inflación interanual estimada.

Las diferencias también aparecen al analizar los barrios con los alquileres más elevados. En Zona Norte, Vicente López encabeza el ranking con un promedio de $1.007.262 mensuales, seguido por Olivos, con $1.004.338.

En GBA Oeste, Sáenz Peña presenta el valor más alto, con $799.058 por mes, mientras que en GBA Sur el primer lugar corresponde a Canning, donde el alquiler promedio alcanza los $872.107. En el extremo más económico, Libertad, en Zona Oeste, registra un promedio de $395.185 mensuales.

Dónde se encuentran las mejores oportunidades para invertir

Uno de los aspectos más relevantes del relevamiento es la rentabilidad inmobiliaria, un indicador que permite comparar los ingresos potenciales por alquiler con el valor de compra de una propiedad.

En octubre, GBA Sur registró la mayor rentabilidad bruta anual, con un 7,35%, seguido por GBA Oeste, con un 7,01%. En Zona Norte, en cambio, el indicador se ubicó en el 5,63%.

De acuerdo con estas cifras, se necesitan 13,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial en GBA Sur, mientras que en GBA Oeste el plazo estimado es de 14,3 años. En Zona Norte se extiende a 17,8 años.

El análisis por barrios también muestra diferencias importantes. En GBA Sur, Dock Sud lidera el ranking de rentabilidad con un retorno bruto anual del 12,6%, seguido por Altos de San Lorenzo, con el 11,7%, y San José, con el 11,3%.

En Zona Oeste, González Catán presenta el mayor rendimiento, con un 11,4% anual. Le siguen Paso del Rey, con el 9,9%, e Isidro Casanova, con el 9,1%.

En Zona Norte, la mejor rentabilidad corresponde a José C. Paz Sur Este, con un retorno bruto del 10%. Villa Maipú y José C. Paz Centro comparten el segundo lugar, con un 8,4%.

Las diferencias de precios entre los barrios del conurbano

El relevamiento también permite identificar importantes diferencias en los valores de las propiedades según su ubicación.

En Zona Norte, La Lucila es el barrio más caro, con un precio promedio de USD 3.856 por metro cuadrado. Le siguen Vicente López, con USD 3.655, y Olivos, con USD 3.305. En el extremo opuesto, Barrio Infico registra el valor más bajo, con USD 939 por metro cuadrado.

En GBA Oeste, Villa Udaondo encabeza el ranking de precios con USD 2.574 por metro cuadrado, seguido por Ituzaingó, con USD 2.025, y Sáenz Peña, con USD 1.863. Aldo Bonzi presenta el valor más económico, con USD 781.

En Zona Sur, Tristán Suárez aparece como el barrio más caro, con USD 2.954 por metro cuadrado. Don Bosco alcanza los USD 2.496 y Guillermo Hudson los USD 2.382. En el otro extremo, Don Orione registra un promedio de USD 604 por metro cuadrado.

Los datos reflejan un mercado inmobiliario con comportamientos heterogéneos. Mientras Zona Norte mantiene los valores de venta y alquiler más elevados, GBA Sur y Oeste presentan mejores indicadores de rentabilidad bruta para quienes buscan obtener ingresos a través de una propiedad destinada al alquiler.

El informe de Zonaprop toma como referencia los avisos de inmuebles publicados en su plataforma y se actualiza mensualmente. Las cifras corresponden a precios de publicación y no necesariamente a los valores finales de cierre de las operaciones.

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