Propiedades en CABA: Los barrios más caros y los más baratos para comprar un departamento

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mantiene una marcada diferencia de precios entre sus barrios. Mientras que algunas zonas superan ampliamente los USD 3.000 por metro cuadrado, otras todavía ofrecen departamentos por debajo de los USD 1.500. El relevamiento de octubre de 2026 de Zonaprop muestra cuáles son los sectores más caros y más económicos para comprar una propiedad.

Puerto Madero encabeza el ranking de los barrios con los valores más elevados, con un precio promedio de USD 6.141 por metro cuadrado. La cifra lo ubica muy por encima del promedio de la Ciudad, que alcanzó los USD 2.493 por m² durante octubre.

Detrás aparecen Palermo, con USD 3.475 por metro cuadrado, y Núñez, con USD 3.419. Estos tres barrios concentran los valores más altos del mercado porteño, aunque con diferencias importantes entre sí.

En el otro extremo del relevamiento se encuentra Villa Lugano, donde el metro cuadrado se ubica en USD 1.067. Le sigue Nueva Pompeya, con USD 1.498, entre las alternativas más económicas para acceder a una vivienda en la Ciudad.

La distancia entre Puerto Madero y Villa Lugano refleja la amplitud de precios que conviven dentro del mercado inmobiliario porteño: el valor promedio del metro cuadrado en el barrio más caro es casi seis veces superior al del más económico.

Cómo evolucionaron los precios de las propiedades

Más allá de las diferencias entre barrios, el precio promedio de los departamentos en CABA registró una suba moderada durante octubre. El metro cuadrado llegó a USD 2.493, con un incremento mensual del 0,4% y una variación acumulada del 1,8% en lo que va de 2026.

El valor también se ubica un 1,8% por encima del registrado un año atrás, aunque todavía permanece un 11% por debajo del máximo histórico del mercado.

De acuerdo con el relevamiento, el 71% de los barrios registró aumentos de precios durante octubre. En la comparación interanual, el 74% de las zonas relevadas mostró subas. Entre los mayores incrementos se destacaron Villa Riachuelo, con un avance del 12%; La Boca, con el 8,2%; y Villa Real, con el 7%.

En términos de valores de publicación, un departamento de 40 m² y un ambiente tiene un precio promedio de USD 111.000. Para una unidad de dos ambientes y 50 m², el valor se ubica en USD 132.000, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m² alcanza los USD 181.000.

Qué pasa con los alquileres y la rentabilidad

El informe también muestra una evolución diferente en el mercado de alquileres. En octubre, el valor promedio de publicación de un departamento de dos ambientes y 50 m² llegó a $909.058 mensuales, con una suba del 1,2% respecto del mes anterior.

En lo que va del año, los alquileres acumularon un incremento del 22,2%, por debajo de la inflación del período, que fue del 26%. En la comparación interanual, el aumento alcanzó el 27,2%.

En cuanto a la rentabilidad, la relación entre el precio de compra y los ingresos por alquiler se ubicó en un rendimiento bruto anual del 5,74%. Según Zonaprop, esto representa un plazo de recupero de 17,4 años.

La rentabilidad presenta diferencias importantes según la ubicación. Villa Lugano encabeza el ranking, con un rendimiento bruto del 9,6% anual, seguido por Nueva Pompeya, con el 8,1%, y Versalles, con el 7,9%. En cambio, Puerto Madero registra una rentabilidad del 3,3%, mientras que Palermo y Núñez alcanzan el 4,6%.

De esta manera, los barrios con los precios de venta más bajos no solo presentan una barrera de entrada menor para los compradores, sino que también muestran los mayores rendimientos brutos en términos de alquiler. Sin embargo, los valores de publicación y la rentabilidad estimada no reemplazan el análisis de las características particulares de cada propiedad y su ubicación.

Accedé al informe completo en los archivos adjuntos