Construir para vender: Los costos en dólares siguen afectando la rentabilidad

La construcción y el mercado inmobiliario continúan atravesando un escenario de profundos contrastes. Mientras los costos medidos en dólares se mantienen elevados, el mercado de compraventa de inmuebles de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires registra subas y bajas y las operaciones con crédito hipotecario evidencian cierto retroceso. Así lo señala el informe trimestral de septiembre de 2026 Metadato elaborado por CEDU+AEV.

Uno de los indicadores que refleja las dificultades del sector es la evolución de los despachos de cemento. Según el relevamiento, durante agosto registraron una caída interanual del 8,13%, mientras que el acumulado de los primeros ocho meses del año presentó un descenso del 4,23% frente al mismo período de 2025.

El informe señala que, después de un comienzo de año desfavorable, marzo mostró una recuperación, aunque la evolución posterior estuvo marcada por fluctuaciones y aumentos mensuales inferiores al 1%. En este contexto, advierte que, si no se producen mejoras en la economía durante los últimos meses del año, podría profundizarse el deterioro de los indicadores de actividad.

El Índice Construya, que mide la evolución de los volúmenes comercializados por las empresas que integran el grupo, acompañó esa tendencia. El documento también destaca que el desempeño de ambos indicadores estará condicionado por la evolución de la economía y de la demanda de materiales.

Empleo en la construcción: casi 87.000 puestos menos que en 2023

El mercado laboral también muestra las consecuencias de la desaceleración de la actividad. De acuerdo con los datos del IERIC citados por Metadato, el empleo registrado en las empresas constructoras alcanzó en julio un promedio de 356.650 puestos de trabajo durante 2026.

En la comparación interanual, el indicador presentó una disminución del 0,97%. Sin embargo, al considerar los primeros siete meses del año frente al mismo período de 2025, se observó un crecimiento del 0,73%.

La perspectiva cambia al comparar los niveles actuales con los de 2023. Desde ese período, el sector perdió 87.324 puestos de trabajo registrados, una contracción del 19,85%, según el relevamiento.

El informe describe una situación de relativa estabilidad durante los últimos 31 meses, aunque con niveles de empleo muy inferiores a los alcanzados en 2023 y una leve tendencia descendente en los cuatro meses más recientes de la serie analizada.

Costos de construcción en dólares y menor rentabilidad

Uno de los principales problemas identificados por el documento es la distancia entre los costos de construcción y los precios de venta de las propiedades. Entre junio y agosto de 2026, el costo medido en dólares descendió un 4,5%, principalmente como consecuencia del aumento del dólar blue, que avanzó un 9,78% durante ese período.

Sin embargo, esa reducción reciente no modifica sustancialmente el panorama de fondo. En comparación con el promedio de 2018, el costo de construcción medido en dólares se incrementó un 69,28% hasta agosto de este año.

En cambio, el precio de venta de las unidades en pozo se ubicó apenas un 5,07% por encima del promedio de 2018, de acuerdo con los datos incluidos en el informe.

Esta diferencia continúa condicionando la rentabilidad de los desarrollos inmobiliarios. Para CEDU+AEV,  los costos elevados dificultan el equilibrio económico de los proyectos, especialmente cuando los valores de venta no acompañan en la misma proporción la evolución de los gastos de construcción.

La evolución de las variables macroeconómicas también ayuda a explicar este escenario. Durante los primeros ocho meses de 2026, el índice de costos de la construcción de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) aumentó un 22,20%, mientras que la inflación acumulada fue del 21,35%. Los salarios avanzaron un 20,54% y el dólar blue subió apenas un 1,63%, según las cifras recopiladas por Metadato.

La combinación de estas variables mantiene la presión sobre los costos del sector y, al mismo tiempo, refleja las dificultades que enfrenta el mercado interno ante la brecha entre precios y salarios.

Los departamentos en pozo aumentan más que las unidades terminadas

En el mercado de compraventa de la Ciudad de Buenos Aires, los valores muestran diferencias según el estado de las propiedades. Desde enero de 2026 hasta agosto, los precios de las unidades en pozo aumentaron un 0,71%, mientras que los departamentos terminados registraron una suba del 1,51%.

Por su parte, las unidades usadas exhibieron un crecimiento del 0,63% durante el mismo período.

El relevamiento destaca que los precios de los departamentos en pozo vienen evolucionando por encima de los valores de las unidades terminadas desde hace 22 meses. En agosto, la brecha entre ambos segmentos llegó al 5,61%.

En materia de alquileres, la rentabilidad bruta registró una caída del 3,90% durante los dos últimos meses analizados, según el informe. El documento atribuye ese retroceso al aumento del dólar, particularmente al registrado en agosto.

Estos indicadores reflejan las dificultades para recomponer la rentabilidad inmobiliaria en un contexto en el que los costos de construcción continúan elevados y los precios de venta presentan variaciones moderadas.

Aumenta la oferta de alquileres en CABA

La oferta de viviendas en alquiler continúa creciendo en la Ciudad de Buenos Aires. En agosto, el indicador alcanzó los 175 puntos, el nivel más alto de la serie presentada por Metadato. Entre junio y agosto, la cantidad de unidades ofrecidas aumentó un 5,42%, mientras que la suba acumulada en lo que va de 2026 llegó al 12,18%.

El incremento de la oferta constituye uno de los cambios relevantes del mercado inmobiliario porteño, luego de los períodos de menor disponibilidad de propiedades en alquiler. No obstante, la evolución de los precios, los ingresos de los hogares y la rentabilidad de los propietarios seguirá condicionando el funcionamiento de este segmento.

Las hipotecas caen casi un 34% en la Ciudad de Buenos Aires

El crédito hipotecario es uno de los indicadores que muestra el retroceso más pronunciado. Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires incluidos en el informe, la cantidad de hipotecas registró una caída acumulada del 33,95% entre enero y agosto de 2026, en comparación con el mismo período del año anterior.

El comportamiento contrasta con la expansión observada durante buena parte de 2025, cuando el financiamiento hipotecario había ganado protagonismo en las operaciones inmobiliarias. De acuerdo con el informe metadatoMetadato, la desaceleración comenzó hacia el cierre de ese año y se acentuó durante los primeros meses de 2026.

La participación de las hipotecas sobre el total de escrituras también retrocedió. Durante 2025, las operaciones con crédito representaron el 16,73% del total, mientras que en los primeros ocho meses de 2026 la proporción descendió al 12,92%.

El informe señala que la relación entre inflación y crédito hipotecario es un factor determinante para la evolución del mercado. Históricamente, los períodos de menor inflación favorecieron una mayor participación de las hipotecas, aunque también influyen la disponibilidad de financiamiento y las condiciones económicas de cada etapa.

En agosto, sin embargo, se registró una señal favorable para quienes buscan acceder a un préstamo. El indicador de propensión de acceso al crédito hipotecario elaborado por Metadato descendió a 1,59 puntos, frente a los 1,80 puntos registrados en junio.

La mejora estuvo relacionada con una reducción de la tasa nominal anual considerada en el cálculo, que pasó del 9,5% al 7,5%. Según el relevamiento, ese cambio implicó una disminución del 9,05% en la cuota estimada del crédito respecto de junio.

El documento también menciona las medidas destinadas a impulsar el financiamiento hipotecario mediante el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, con el objetivo de facilitar el acceso de los bancos a fondos de más largo plazo y ampliar la oferta de préstamos.

La compraventa resiste, pero el mercado pierde impulso

El mercado de compraventa de inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires registró una caída acumulada del 2,27% entre enero y agosto de 2026, en comparación con el mismo período de 2025.

El dato muestra una desaceleración respecto del desempeño del año anterior, cuando las escrituras alcanzaron niveles destacados en términos históricos. Según el informe, la evolución de las hipotecas fue uno de los factores que condicionó el resultado de las operaciones inmobiliarias durante 2026.

Al mismo tiempo, la cantidad de viviendas con permisos de construcción presentó un crecimiento del 13,23% durante el período analizado. El relevamiento indica que el 80% de las nuevas edificaciones correspondientes a agosto se concentró en el norte y noroeste de la Ciudad de Buenos Aires, particularmente en los barrios de Palermo y Villa Devoto.

Por otra parte, el indicador de absorción del stock de departamentos en venta se ubicó en 1,1 años durante agosto. La medida estima cuánto tiempo llevaría agotar la oferta disponible al ritmo de absorción de la demanda considerado en el cálculo.

Metadato atribuye la reducción del indicador a la mejora de la demanda registrada durante 2025 y a una menor oferta de unidades. Sin embargo, también señala que la demanda comenzó a estabilizarse y mostró un leve retroceso, en línea con la desaceleración observada en las operaciones inmobiliarias.

En conjunto, los indicadores de septiembre describen un mercado con vaivenes: menor actividad en algunos segmentos de la construcción, una fuerte caída del crédito hipotecario y costos que continúan condicionando la rentabilidad de los desarrollos. La evolución de la economía, el financiamiento y la capacidad de compra de los hogares serán factores centrales para determinar el desempeño del sector durante los últimos meses de 2026.

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