CABA: Cuánto vale el metro cuadrado, cómo están los alquileres y qué barrios ofrecen mayor rentabilidad

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mostró en septiembre una nueva suba en el precio de los departamentos, aunque a un ritmo todavía moderado. Según el último informe de Zonaprop, el valor promedio de los inmuebles alcanzó los USD 2.484 por metro cuadrado, con un incremento mensual del 0,3% y una suba acumulada del 1,4% durante 2026.

De esta manera, septiembre registró la mayor suba mensual en lo que va del año. Sin embargo, los valores todavía se encuentran 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie analizada por el portal inmobiliario.

Para dimensionar los valores actuales, un departamento promedio de 40 m² y un ambiente tiene un precio de aproximadamente USD 110.000. En el caso de una unidad de dos ambientes y 50 m², el valor medio llega a USD 131.000, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m² alcanza los USD 180.000.

Cuánto cuesta comprar en los distintos barrios

La brecha entre barrios continúa siendo uno de los principales rasgos del mercado porteño. Puerto Madero encabeza el ranking de precios, con un promedio de USD 6.165 por m², mientras que Lugano aparece en el extremo opuesto, con USD 1.071 por m².

Palermo, con USD 3.454 por m², y Núñez, con USD 3.409, completan los primeros puestos entre las zonas más caras. En el segmento medio aparecen barrios como Villa Ortúzar, Villa del Parque y Barracas.

En cuanto a la evolución de los precios, el 76% de los barrios registró aumentos interanuales. Villa Riachuelo, con una suba del 11,1%, encabezó el ranking, seguida por Saavedra, con 6,8%, y Agronomía, con 6,2%.

Los alquileres subieron 1,3% en septiembre

El mercado de alquileres también mostró un incremento, aunque con una marcada desaceleración respecto de períodos anteriores. El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m² llegó a $898.154 mensuales, luego de registrar una suba del 1,3% en septiembre.

El aumento mensual fue el menor del año. Según Zonaprop, en los primeros nueve meses de 2026, los alquileres acumularon una suba del 20,8%, mientras que en la comparación interanual el incremento alcanzó el 28,7%.  El informe señala además que el aumento de los nuevos contratos se mantiene por debajo de la inflación acumulada, que alcanzó el 33,2%, y del ajuste del ICL, de 31,5%, durante los últimos 12 meses.

Por tipo de unidad, un monoambiente de 40 m² tiene un alquiler promedio de $779.370, mientras que una propiedad de tres ambientes y 70 m² alcanza los $1.214.267 mensuales.

La oferta de alquileres se mantiene por encima de los mínimos de 2023

Uno de los cambios más significativos del mercado se observa en la cantidad de propiedades disponibles para alquilar. En función a los datos proporcionados por Zonaprop, luego de tocar un mínimo histórico en febrero de 2023, la oferta comenzó a recuperarse con fuerza.

En enero de 2024, después de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional aumentó 62% respecto del mes anterior. Desde entonces, el crecimiento se moderó, aunque en septiembre de 2026 volvió a registrarse una suba del 6,6%. El volumen actual de oferta es 3,6 veces superior al registrado en febrero de 2023, cuando se había alcanzado el mínimo de la serie.

En términos de precios, Puerto Madero es nuevamente el barrio más caro para alquilar, con un promedio de $1.268.186 mensuales, mientras que Lugano presenta el valor más bajo, con $660.673.

Las escrituras siguen por debajo del año pasado

Los datos de operaciones muestran un mercado que todavía no termina de consolidar una recuperación sostenida. En agosto de 2026 se realizaron 6.055 escrituras en CABA, un volumen 5% inferior al registrado durante el mismo mes de 2025. Sin embargo, la cantidad fue 3,8 veces superior al mínimo de agosto de 2020.

Durante 2026, las escrituras acumulan una caída del 2,3% frente al mismo período del año anterior. Además, en agosto el 17% de las operaciones se realizó con hipoteca bancaria, cuatro puntos porcentuales menos que un año atrás.

En paralelo, el 27% de los departamentos publicados había sido retasado a la baja durante los últimos seis meses, con un descuento promedio del 5,9%.

El costo de construir aumentó mucho más que el precio de los departamentos

Uno de los datos más relevantes para desarrolladores y constructores aparece al comparar el precio de las propiedades con el costo de construcción.

El costo de construcción medido en dólares aumentó 1,5% en septiembre y 18,5% durante 2026, según los datos de la Cámara Argentina de la Construcción utilizados por Zonaprop. Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el incremento acumulado llega al 141%.

En cambio, el precio de los departamentos acumula apenas un 1,4% de aumento en dólares durante 2026. Esta diferencia implica una presión creciente sobre los márgenes de los desarrolladores, especialmente en proyectos nuevos.

El informe también señala que construir actualmente cuesta 3,6 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el mínimo de la serie, y se encuentra 52% por encima del promedio del período 2012-2025.

La rentabilidad inmobiliaria se mantiene en 5,7%

Para quienes compran una propiedad con el objetivo de obtener ingresos por alquiler, la rentabilidad bruta anual se ubicó en 5,7% en septiembre, prácticamente estable respecto del período anterior.

Con este nivel de retorno, se necesitan aproximadamente 17,5 años de alquiler para recuperar la inversión, un período 12,5% menor al requerido un año atrás.

Sin embargo, la rentabilidad presenta diferencias muy importantes según la ubicación. Lugano encabeza el ranking con un retorno bruto anual del 9,6%, seguido por Parque Patricios, con 7,7%, y Nueva Pompeya, con 7,6%. En el extremo opuesto aparecen Palermo y Núñez, ambos con 4,6%, mientras que Puerto Madero registra un retorno de apenas 3,2%.

Los números muestran así un mercado porteño con comportamientos diferentes según el segmento. Mientras los departamentos comenzaron a recuperar valor en dólares, los alquileres avanzan a un ritmo menor que la inflación y la oferta continúa muy por encima de los mínimos registrados durante la crisis del mercado locativo.

A la vez, el fuerte aumento del costo de construcción frente a la evolución de los precios de venta plantea uno de los principales desafíos para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios en la Ciudad.

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