Gran Buenos Aires: Cuáles son los barrios con mayor rentabilidad para invertir en una propiedad

El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires presenta diferencias significativas en materia de rentabilidad para los inversores. Según Zonaprop, la relación entre el valor de una propiedad y el ingreso que puede generar a través del alquiler varía considerablemente de acuerdo con la zona y el barrio.

En el conjunto del GBA, la relación alquiler/precio se ubica en 5,62% anual, lo que implica que se necesitan aproximadamente 17,8 años de alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad. El período es un 10% menor que el registrado un año atrás.

Sin embargo, detrás de ese promedio aparecen diferencias importantes entre las distintas zonas del conurbano.

José C. Paz, entre los mayores retornos del GBA Norte

En GBA Norte, la rentabilidad bruta muestra una marcada dispersión entre barrios. José C. Paz Centro registra un retorno bruto del 10% anual, ubicándose como el mayor rendimiento dentro de la zona.

En el otro extremo, La Lucila presenta una rentabilidad bruta del 3,9% anual. Se trata, además, de uno de los mercados con mayor valor de entrada de GBA Norte: el metro cuadrado alcanza los US$3.869.

La diferencia permite observar cómo el precio de compra de una propiedad impacta directamente sobre la relación entre inversión y alquiler. Mientras los barrios con valores de venta más elevados requieren una mayor inversión inicial, aquellos con precios más bajos pueden mostrar retornos porcentuales superiores.

San José lidera la rentabilidad en GBA Sur

En GBA Sur, la relación entre alquiler y precio se ubica en 7,23% anual. De acuerdo con Zonaprop, se necesitan 13,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un período 11% menor al registrado un año atrás. Dentro de la zona, San José presenta el mayor retorno bruto, con 11,8% anual.

En el extremo contrario aparece Tristán Suárez, con una rentabilidad bruta del 2,9% anual. El barrio también registra una marcada diferencia en términos de valor inmobiliario: el metro cuadrado alcanza allí los US$2.937, el valor más elevado de GBA Sur.

Gregorio de Laferrere, el mayor retorno de GBA Oeste

En GBA Oeste, la rentabilidad bruta se ubica en 7,27% anual, prácticamente en línea con GBA Sur. El período estimado para recuperar la inversión mediante los ingresos por alquiler es de 13,8 años, también un 11% menor que un año atrás. El mayor retorno dentro de esta zona se encuentra en Gregorio de Laferrere, con una rentabilidad bruta del 10,2% anual.

Por el contrario, Villa Udaondo presenta el menor retorno de GBA Oeste, con 3,7% anual. El barrio registra además el mayor precio por metro cuadrado de la zona, con US$2.580.

Los alquileres superan los $600.000 en buena parte del GBA

El comportamiento de la rentabilidad se da en un mercado de alquileres que también mostró aumentos durante 2026. Según el relevamiento de Zonaprop, los valores de publicación de los nuevos contratos crecieron más del 10% durante el año. Un departamento de dos ambientes supera los $600.000 mensuales en buena parte del Gran Buenos Aires, aunque existen diferencias importantes entre las distintas zonas.

En GBA Norte, Vicente López concentra el alquiler más elevado para un departamento de dos ambientes, con un promedio de $1.026.896 mensuales. En GBA Sur, el valor más alto corresponde a Canning, con $766.402, mientras que en GBA Oeste Sáenz Peña alcanza los $794.247.

En el otro extremo, José C. Paz Centro, Longchamps y Libertad presentan valores promedio de $491.265, $440.279 y $429.259, respectivamente.

Qué mira un inversor al analizar una propiedad

Los datos de Zonaprop muestran que el precio de compra y el alquiler potencial son dos variables determinantes para medir la rentabilidad bruta de una propiedad. Por eso, los barrios con los precios de venta más altos no necesariamente son los que presentan los mayores retornos porcentuales. En el relevamiento, las mayores rentabilidades aparecen en zonas donde el valor de adquisición resulta relativamente más bajo en relación con el ingreso que puede generar el alquiler.

Para un inversor, la rentabilidad bruta constituye una primera referencia para comparar alternativas, aunque el resultado final también depende de otros factores, como gastos de mantenimiento, expensas, impuestos, períodos de vacancia, costos de adquisición y evolución futura del valor de la propiedad.