CABA vs. GBA: Cuánto cuesta comprar una propiedad y dónde conviene invertir

Comprar una propiedad en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) puede implicar diferencias de varios miles de dólares dependiendo de la zona elegida. Mientras el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires alcanza los US$2.471, en algunos sectores del Gran Buenos Aires los valores caen por debajo de los US$1.000.

De acuerdo con el último relevamiento de Zonaprop, elaborado a partir de los avisos publicados en la plataforma, GBA Oeste es la zona más económica del AMBA para adquirir un departamento, con un valor promedio de US$1.575 por metro cuadrado.

En el otro extremo se encuentra GBA Norte, donde el precio promedio llega a US$2.410 por m², prácticamente en línea con los valores de Capital Federal.

La diferencia también se refleja en el precio de las unidades. En GBA Oeste, un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de US$80.123, mientras que uno de tres ambientes alcanza los US$112.134.

En GBA Sur, los precios son algo superiores: un dos ambientes cuesta alrededor de US$86.103 y un tres ambientes llega a US$117.179.

GBA Norte, en tanto, es la región más cara del Gran Buenos Aires. Allí, un departamento de dos ambientes alcanza los US$119.246, mientras que una unidad de tres ambientes llega a US$178.915.

Los barrios más baratos y más caros del Gran Buenos Aires

Las diferencias se vuelven todavía más importantes cuando se analiza el precio del metro cuadrado dentro de cada zona.

En GBA Norte, La Lucila continúa como el barrio más caro para comprar una propiedad, con un valor de US$3.875 por m². En el extremo opuesto aparece Barrio Infico, donde el metro cuadrado se ubica en US$949.

En GBA Sur, Tristán Suárez registra el precio más elevado entre los barrios relevados, con US$2.930 por m². Don Orione, por el contrario, es la alternativa más económica, con un promedio de apenas US$637 por m².

La diferencia es todavía más marcada en GBA Oeste. Villa Udaondo presenta el valor más alto de la zona, con US$2.669 por m², mientras que en Paso del Rey el precio promedio cae hasta US$810 por m².

De esta manera, la elección del barrio puede generar una diferencia superior al 200% en el valor del metro cuadrado, incluso dentro de una misma región del conurbano.

Alquilar también cuesta más en GBA Norte

La brecha de precios también se traslada al mercado de alquileres.

GBA Norte continúa siendo la zona más cara del Gran Buenos Aires. Un departamento de dos ambientes tiene un alquiler promedio de $812.053 mensuales, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los $1.146.679.

Vicente López encabeza el ranking de los barrios más caros de la zona: un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de $1.024.950 por mes.

En el extremo contrario, José C. Paz Centro aparece como la alternativa más económica de GBA Norte, con un alquiler promedio de $508.321 mensuales.

En GBA Sur, Canning lidera entre los barrios más costosos, con un alquiler de $766.402 mensuales para un departamento de dos ambientes. Longchamps, en cambio, presenta el valor más bajo, con $440.279.

En GBA Oeste, Sáenz Peña es el barrio más caro para alquilar, con un precio medio de $764.702 mensuales, mientras que Libertad presenta la oferta más económica, con $437.490.

¿Dónde conviene comprar para obtener mayor rentabilidad?

Más allá del precio de entrada, para los inversores inmobiliarios otro dato clave es la relación entre el valor de compra y el alquiler que puede obtenerse.

En GBA Norte, la rentabilidad bruta promedio se ubica en 5,96% anual. Esto significa que se necesitan aproximadamente 16,8 años de alquiler para recuperar el monto invertido en la compra, un período que se redujo 11% respecto de un año atrás.

Pero dentro de la región existen diferencias importantes.

José C. Paz Centro es el barrio con mayor rentabilidad de GBA Norte, con un retorno bruto estimado del 8,6% anual. La Lucila, en cambio, se ubica en el extremo opuesto, con apenas 3,8%.

En GBA Sur, el retorno bruto promedio alcanza el 6,91% anual. En este caso, recuperar la inversión mediante los alquileres demanda unos 14,5 años, un período 5% menor que hace un año.

El barrio que ofrece la mayor renta es Llavallol, con un retorno bruto del 11,1% anual. Tristán Suárez, pese a ubicarse entre los barrios más caros para comprar, presenta una rentabilidad considerablemente menor, del 2,9%.

GBA Oeste combina precios bajos y mayor rentabilidad

El dato más atractivo para quienes buscan una propiedad como inversión aparece en GBA Oeste.

La relación entre alquiler y precio se ubica actualmente en 7,38% anual, por encima de los niveles registrados en GBA Norte y GBA Sur.

Con este rendimiento, se necesitan unos 13,6 años de alquiler para recuperar la inversión, un período que se redujo 11% frente a un año atrás.

Dentro de la zona, Gregorio de Laferrere aparece como el barrio más rentable, con un retorno bruto del 10,4% anual.

Villa Udaondo se encuentra en la situación contraria: pese a ser el barrio más caro de GBA Oeste para comprar, registra una rentabilidad bruta de apenas 3,5% anual.

Precio de entrada versus rentabilidad

Los datos muestran que el barrio más caro no necesariamente es el más conveniente para invertir.

Mientras zonas como La Lucila o Villa Udaondo presentan valores elevados de metro cuadrado, sus niveles de rentabilidad son relativamente bajos. En cambio, barrios con precios de entrada considerablemente menores pueden ofrecer retornos superiores.

Para quienes buscan comprar una propiedad para obtener ingresos por alquiler, GBA Oeste aparece como una de las alternativas más atractivas, ya que combina el metro cuadrado más accesible entre las tres grandes zonas del Gran Buenos Aires con una rentabilidad promedio del 7,38% anual.

La elección final, sin embargo, depende del objetivo del comprador: quienes priorizan ubicación y valorización del inmueble pueden apuntar a zonas de mayor demanda y precios más altos, mientras que los inversores que buscan renta pueden encontrar mejores oportunidades en barrios donde la relación entre precio de compra y alquiler sea más favorable.