Mercado inmobiliario
Ciudad de Buenos Aires: Se profundiza la brecha en el valor del suelo entre el norte y el sur
La histórica desigualdad en el valor del suelo entre el norte y el sur de la Ciudad de Buenos Aires volvió a profundizarse. Así lo muestra un nuevo estudio sobre la evolución de los precios del suelo entre 2006 y 2026, que evidencia cómo la brecha que había logrado reducirse durante más de una década volvió a ampliarse en los últimos años.
Según el relevamiento, en 2026 el valor promedio del suelo en la zona norte alcanza los US$ 3.587 por metro cuadrado, mientras que en el sur se ubica en US$ 1.520 por m². Esto implica que los terrenos del norte valen actualmente 2,4 veces más que los del sur.
La diferencia no siempre fue la misma. Según el informe de la Fundación Tejido Urbano, en 2006 la brecha había alcanzado uno de sus máximos históricos, cuando el norte registraba valores 3,4 veces superiores a los del sur. A partir de entonces comenzó un proceso de convergencia que se extendió durante más de una década y que tuvo su punto más bajo en 2017, cuando la relación se redujo a apenas 1,6 veces.
Sin embargo, esa tendencia se revirtió. Desde 2018 la distancia entre ambas zonas volvió a crecer de manera sostenida hasta alcanzar los niveles actuales.
Dos velocidades de valorización
El informe permite observar dos etapas claramente diferenciadas.
Entre 2006 y 2016 la zona sur experimentó un proceso de fuerte valorización impulsado por distintas transformaciones urbanas y proyectos de desarrollo. Durante ese período, el valor promedio del suelo en el sur aumentó un 226%, muy por encima del 52% registrado en la zona norte.
Esa dinámica contribuyó a reducir significativamente la brecha histórica entre ambos sectores de la Ciudad.
No obstante, entre 2016 y 2026 ocurrió lo contrario. Mientras los terrenos del norte incrementaron su valor un 58%, el sur apenas registró una mejora del 7%, generando nuevamente un ensanchamiento de las diferencias.
Los datos muestran que el norte logró captar gran parte de la recuperación del mercado inmobiliario de los últimos años, mientras que el sur exhibió una evolución mucho más estable y con menor capacidad de apreciación.
La Ciudad se valorizó, pero de forma desigual
El estudio también analiza la evolución del valor promedio de toda la Ciudad de Buenos Aires.
En 2006 el suelo porteño tenía un valor promedio de US$ 904 por metro cuadrado. Veinte años después, el promedio alcanza los US$ 2.409 por m², lo que representa una suba superior al 166%. Sin embargo, detrás de ese crecimiento general aparecen realidades muy distintas según la ubicación.
Las zonas norte y centro concentraron gran parte de la valorización reciente, mientras que los barrios del sur mantuvieron una evolución más moderada. Esta diferencia explica por qué la brecha territorial volvió a convertirse en uno de los rasgos más notorios del mercado inmobiliario porteño.
Un desafío urbano pendiente
La evolución de los valores del suelo funciona como un indicador clave para comprender los procesos de desarrollo urbano y las oportunidades de inversión.
La persistencia de diferencias tan marcadas entre el norte y el sur plantea interrogantes sobre la capacidad de la Ciudad para equilibrar el crecimiento territorial y atraer nuevas inversiones hacia las zonas con menor valorización relativa.
A veinte años del inicio de la serie analizada, los datos muestran que el sur logró avanzar significativamente en una primera etapa, pero también evidencian que la recuperación reciente del mercado volvió a favorecer principalmente a los sectores históricamente más valorizados de la Ciudad.
La radiografía actual confirma que la brecha norte-sur sigue siendo uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario porteño.