Caen las búsquedas de departamentos en pozo y son los más caros del mercado

Las unidades en pozo continúan perdiendo terreno dentro de la demanda de compra de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires. De acuerdo a un relevamiento realizado por Zonaprop con datos correspondientes al tercer trimestre de 2025 (julio, agosto y septiembre), este segmento concentraba el 5% de la demanda en 2023, mientras que en 2025 ese porcentaje cayó al 2%. La baja se profundizó en septiembre, cuando apenas el 1,3% de las búsquedas se orientó a departamentos en pozo.

Actualmente, el interés de los compradores se concentra mayoritariamente en las unidades usadas, que representan el 78% de la demanda. En segundo lugar se ubican las viviendas a estrenar, con el 20%, mientras que las unidades en pozo completan el 2% restante.

El pozo, el segmento más caro del mercado

La menor participación en la demanda se da en un contexto de fuerte suba de precios. En lo que va de 2025, el valor del metro cuadrado de las unidades en pozo aumentó un 9,13% y se ubica en 3.056 dólares, convirtiéndose en el segmento más caro del mercado inmobiliario porteño.

Por detrás se encuentran los departamentos a estrenar, con un valor promedio de 2.906 dólares por metro cuadrado. Esta situación marca un cambio significativo respecto de la lógica histórica del mercado: hoy, comprar una unidad terminada resulta más económico que hacerlo en pozo.

La brecha de precios entre ambos segmentos alcanza el 5% a favor de las unidades a estrenar, cuando un año atrás, en noviembre de 2023, la diferencia era de apenas el 4% y las viviendas terminadas eran las más caras. A partir de octubre de 2024, la tendencia se invirtió y las unidades en pozo comenzaron a cotizar por encima del resto.

El impacto del costo de construcción

Uno de los factores centrales detrás de este fenómeno es el fuerte aumento del costo de construcción en dólares. En noviembre, este indicador subió un 4,7% mensual y, desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, acumula un incremento del 105%.

En comparación con los valores de la pandemia, construir hoy cuesta casi tres veces más. Esto encarece especialmente a los proyectos en pozo, cuyos precios se calculan con costos actuales de materiales y mano de obra.

En contraste, las unidades a estrenar que fueron desarrolladas hace dos o tres años —cuando los costos eran sensiblemente más bajos— resultan hoy relativamente más accesibles para el comprador.

Los usados, la opción más estable

En este escenario, las viviendas usadas se consolidan como la alternativa más estable y negociable del mercado. El metro cuadrado de este segmento se ubica en 2.210 dólares, con una suba acumulada del 2,89% en 2025.

Esto implica que los departamentos usados son 38% más económicos que las unidades en pozo y 31% más baratos que los departamentos a estrenar. Además, durante el último año la demanda por este tipo de propiedades creció de manera sostenida, impulsada en gran medida por el regreso de los créditos hipotecarios para unidades terminadas.