Los PHs se consolidan como las propiedades más buscadas de la última década

Los PHs volvieron a convertirse en el producto estrella del mercado inmobiliario porteño. Así lo confirma un reciente informe de Zonaprop, que muestra que estas unidades reciben el doble de consultas que un departamento en CABA, una brecha que se amplía respecto del año pasado debido a la creciente escasez de propiedades horizontales disponibles. La presión de demanda se disparó: hay muchos más interesados que oferta real.

El fenómeno también se replica, aunque con distinta intensidad, en el conurbano. En GBA Norte, un aviso de PH capta 72% más consultas que un departamento promedio. En GBA Oeste-Sur, la ventaja se modera pero sigue siendo significativa: 18% más interés que en un aviso tradicional de departamento.

En contraste, las casas pierden terreno frente a los departamentos en casi todas las zonas medidas. En CABA reciben 5% menos consultas, mientras que en GBA Norte la demanda cae 14%, y en GBA Oeste-Sur, 30% por debajo de la presión que reciben los departamentos.

Cuando el análisis se enfoca en las búsquedas totales dentro del portal, sin considerar oferta disponible, surge una foto complementaria: CABA sigue siendo un mercado orientado mayoritariamente a departamentos, que concentran el 81% de las búsquedas de compra. En el Gran Buenos Aires, la dinámica es distinta: en GBA Norte, casas y PHs representan el 57% del interés; y en GBA Oeste-Sur, el 53%.

Un mercado que vuelve a mirar unidades grandes

El informe también revela un cambio relevante en las preferencias de los usuarios. El 61% de las búsquedas hoy se enfoca en unidades de 3 y 4 ambientes, un nivel muy cercano al registrado durante el auge de los créditos UVA en 2017 y apenas 4 puntos por debajo del pico de 2020, en plena pandemia.

Aunque los monoambientes mantienen un volumen alto de interés, la demanda por unidades más grandes crece a ritmo acelerado. Según el reporte, la reactivación de los créditos hipotecarios está impulsando este desplazamiento: más familias vuelven a considerar la posibilidad de ampliar superficie, lo que reduce gradualmente la presión sobre los inmuebles más pequeños.

La presión de demanda según ambientes muestra dos comportamientos distintos. En CABA y GBA Norte, los 3 ambientes son los más buscados (con un 18% y 7% más consultas que los 2 ambientes, respectivamente), mientras que los monoambientes se ubican claramente como los menos solicitados (47% y 23% menos presión). En cambio, en GBA Oeste-Sur, la estructura se invierte: allí lideran los monoambientes y 2 ambientes, y los 3 ambientes muestran 17% menos presión, explicado por una mayor disponibilidad de unidades grandes en la zona.

Análisis: por qué los PHs siguen liderando la preferencia del comprador

El atractivo sostenido de los PHs combina varios factores estructurales. Por un lado, la escasez: no se construyen PHs nuevos a gran escala hace décadas, por lo que la oferta es históricamente limitada y envejecida. Por otro, la búsqueda de espacio, luz, patios y bajas expensas en un contexto donde mucha gente prioriza calidad de vida por sobre amenities o torres densas. Este mix mantuvo a los PHs al tope del ranking de consultas durante más de diez años.

Además, la reactivación del crédito y la mejora gradual en expectativas económicas hace que las familias vuelvan a buscar más metros y más privacidad, algo que los PHs ofrecen mejor que cualquier tipología urbana tradicional. En un mercado tensionado por la falta de opciones nuevas, su valor simbólico y funcional se multiplica.

Si el crédito se afianza y el mercado de usados recupera dinamismo, es probable que la presión de demanda sobre PHs continúe, e incluso se profundice, por tratarse de una tipología sin reemplazo. Al mismo tiempo, el salto hacia unidades grandes podría generar una recomposición de precios relativa: más competencia en 3 y 4 ambientes y un ajuste paulatino en monoambientes, especialmente en zonas donde la oferta abunda.