CABA: la compraventa de inmuebles no logra despegar pese al optimismo de los escribanos

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires volvió a caer septiembre. La cantidad de escrituras de compraventa quedó por debajo del registro del mismo mes del año pasado, mientras que las operaciones financiadas con crédito hipotecario continuaron perdiendo participación.

El comportamiento del sector refleja que el financiamiento bancario todavía no logra recuperar el impulso que había mostrado durante 2025. En este contexto, la evolución de las tasas de interés y las condiciones de acceso a los préstamos aparecen entre los factores que pueden influir en el desempeño del mercado durante los próximos meses.

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre se registraron 6.612 escrituras de compraventa, un 5,5% menos que las 6.998 operaciones realizadas en el mismo mes de 2025. Sin embargo, en la comparación mensual hubo una mejora del 9,2% respecto de agosto, cuando se habían contabilizado 6.055 actos.

El resultado muestra que, pese al incremento mensual, la actividad todavía no consigue igualar los niveles del año pasado. Entre enero y septiembre se acumularon 48.195 escrituras, frente a las 49.546 registradas durante los primeros nueve meses de 2025, lo que representa una baja del 2,7%.

Aumentó el monto de las operaciones inmobiliarias

La caída en la cantidad de compraventas contrastó con el crecimiento del monto total involucrado en las transacciones. Durante septiembre, las operaciones sumaron aproximadamente $1,21 billones, un 4,8% más que en el mismo período del año anterior.

El valor promedio de cada escritura se ubicó en $184.302.881, equivalente a unos US$120.106 al tipo de cambio oficial promedio. En la comparación interanual, el monto medio aumentó un 11% en pesos y un 3% en dólares.

Estos indicadores permiten observar que la evolución del mercado no depende únicamente del número de propiedades vendidas. El valor de los inmuebles que se comercializan también incide en el volumen económico de las operaciones, incluso cuando la cantidad de escrituras disminuye.

El crédito hipotecario, el punto débil del mercado

Uno de los datos más relevantes del informe es la caída de las operaciones financiadas. En septiembre se formalizaron 1.256 escrituras con garantía hipotecaria, un 15,5% menos que las 1.486 registradas durante el mismo mes de 2025.

La diferencia se amplía al analizar los primeros nueve meses del año. Entre enero y septiembre de 2026 se contabilizaron 7.426 escrituras con hipoteca, frente a las 10.827 del mismo período del año pasado. Esto representa un retroceso interanual del 31,4%.

La menor participación del crédito constituye una limitación para el acceso a la vivienda, ya que reduce las alternativas de financiamiento para quienes no cuentan con el capital suficiente para comprar una propiedad al contado.

En este escenario, Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño, destacó que el volumen de operaciones acumulado durante el año continúa siendo significativo, pese a la desaceleración. También señaló que las nuevas líneas hipotecarias que se encuentran en desarrollo a través del Fondo de Garantías de Sustentabilidad (FGS) podrían contribuir a ampliar la cantidad de compradores, siempre que ofrezcan tasas accesibles y requisitos razonables.

La eventual recuperación del financiamiento dependerá de las condiciones que ofrezcan los bancos y de la capacidad de los hogares para afrontar las cuotas. Por ahora, las cifras muestran que las hipotecas avanzan a un ritmo inferior al de las compraventas y todavía no recuperaron los niveles de 2025.

Qué puede pasar con la compraventa de propiedades

El desempeño de septiembre deja un panorama con señales contrapuestas para el mercado inmobiliario porteño. Por un lado, la mejora mensual de las escrituras muestra que las operaciones continúan concretándose. Por otro, la caída interanual y el retroceso del crédito hipotecario evidencian que la actividad todavía enfrenta dificultades para sostener el ritmo del año anterior.

La disponibilidad de financiamiento será una de las variables centrales para determinar la evolución de las ventas. Si las condiciones crediticias permiten ampliar el universo de compradores, el mercado podría sumar operaciones que hoy no llegan a concretarse por falta de recursos.

Mientras tanto, las compraventas continúan dependiendo en buena medida de quienes disponen de capital propio para adquirir una vivienda. La evolución de las tasas, los precios de las propiedades y las posibilidades de negociación entre compradores y vendedores serán determinantes para el cierre de 2026.