El mapa inmobiliario del Conurbano: Un departamento de dos ambientes cuesta en promedio 119.000 dólares

El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires continúa mostrando diferencias entre las zonas Norte, Oeste y Sur, tanto en los valores de venta como en los precios de alquiler y las posibilidades de obtener renta mediante una inversión. De acuerdo con el informe de septiembre de 2026 elaborado por Zonaprop, los precios de venta registraron movimientos acotados, mientras que los alquileres volvieron a aumentar, aunque por debajo de la inflación acumulada en el año.

En GBA Norte, el valor promedio de los departamentos llegó a US$ 2.426 por metro cuadrado, con una suba mensual del 0,4% y un incremento acumulado del 2,4% en 2026. En los últimos 12 meses, el aumento fue del 3,2%.

En el Oeste del conurbano, en cambio, el precio medio se ubicó en US$ 1.570 por metro cuadrado, luego de registrar una caída del 0,2% en septiembre. La zona acumula tres meses consecutivos de retrocesos mensuales y apenas muestra una suba del 0,1% en lo que va del año. La variación interanual fue del 0,6%.

GBA Sur presentó un comportamiento levemente positivo. El precio promedio alcanzó los US$ 1.673 por metro cuadrado, con un avance mensual del 0,1% y una suba acumulada del 1,7% en 2026. Sin embargo, el incremento quedó muy por debajo de la inflación y de la evolución del costo de construcción medidos en dólares.

Cuánto cuesta comprar un departamento en el conurbano

Las diferencias de precios también se reflejan en el valor de las propiedades según su ubicación y superficie. En GBA Norte, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un precio medio de US$ 119.000, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los US$ 180.000.

En GBA Oeste, los valores de referencia son considerablemente menores: un departamento de dos ambientes cuesta alrededor de US$ 79.000 y uno de tres ambientes, unos US$ 112.000.

En GBA Sur, por su parte, una unidad de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor promedio de US$ 86.000, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados llega a los US$ 117.000.

Dentro de cada región también existen diferencias importantes. En Zona Norte, La Lucila es el barrio más caro, con un precio medio de US$ 3.849 por metro cuadrado, mientras que Barrio Infico registra el menor valor, con US$ 943.

En GBA Oeste, Villa Udaondo encabeza los precios con US$ 2.565 por metro cuadrado, frente a los US$ 798 de Paso del Rey. En GBA Sur, Tristán Suárez presenta el valor más elevado, con US$ 2.965 por metro cuadrado, mientras que Don Orione es el más económico, con US$ 600.

La evolución interanual también muestra comportamientos dispares. En Zona Norte, el 64% de los barrios registró aumentos de precios, con Loma Verde a la cabeza, con una suba del 24,9%. En GBA Oeste, el 51% de los barrios mostró incrementos y William C. Morris registró el mayor avance, del 18,9%. En GBA Sur, el 48% de los barrios tuvo subas, con Ringuelet como principal destaque, con un incremento del 21%.

Los alquileres aumentan, pero pierden frente a la inflación

El mercado locativo registró aumentos mensuales en las tres zonas analizadas. Sin embargo, los incrementos acumulados en 2026 se ubicaron por debajo de la inflación del 23,5% considerada en el informe.

En GBA Norte, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados llegó a $826.916 mensuales, con un incremento del 0,9% en septiembre. En lo que va del año, los precios acumularon una suba del 14,9%, mientras que la variación interanual alcanzó el 21,9%.

En GBA Oeste, el valor medio de una unidad de las mismas características se ubicó en $651.251 mensuales. El aumento de septiembre fue del 1,3% y la suba acumulada en 2026 llegó al 13,9%. En los últimos 12 meses, los alquileres aumentaron un 19,5%, por primera vez en el año por debajo del 20%.

En GBA Sur, el alquiler promedio alcanzó los $643.213 por mes, después de subir un 1,3% en septiembre. La variación acumulada en 2026 fue del 14,5%, mientras que el incremento interanual llegó al 20,3%.

En los tres casos, la evolución de los alquileres quedó rezagada frente a la inflación acumulada. Esto implica una pérdida de poder adquisitivo de los ingresos locativos en términos reales durante el período analizado.

Las diferencias se mantienen al observar los barrios con los alquileres más elevados y más bajos. En Zona Norte, Vicente López registra un promedio mensual de $1.008.499, seguido por Olivos, con $1.005.575. En el Oeste, Sáenz Peña presenta el valor más alto, con $797.856, mientras que Libertad registra el menor, con $407.270. En el Sur, Don Bosco encabeza los precios de alquiler, con $807.185 mensuales, y Longchamps aparece como la alternativa más económica, con $480.043.

GBA Sur y Oeste ofrecen los mayores retornos por alquiler

La rentabilidad inmobiliaria presenta diferencias significativas entre las tres regiones del conurbano. Según el relevamiento de Zonaprop, GBA Sur ofrece el mayor retorno bruto anual, con un 7,44%, seguido por GBA Oeste, con el 7,10%. En GBA Norte, la rentabilidad se ubica en el 5,56%.

Estos porcentajes reflejan la relación entre los ingresos anuales por alquiler y el valor de compra de una propiedad, antes de descontar gastos, impuestos, períodos de vacancia y otros costos asociados a la inversión.

En Zona Norte, se necesitan aproximadamente 18 años de alquiler para recuperar el capital invertido en la compra, un plazo un 10% menor que el registrado un año atrás. José C. Paz Sur Este presenta la mayor rentabilidad de la región, con un retorno bruto del 10,2%, seguido por Villa de Mayo, con el 8,4%, y José C. Paz Centro, con el 8,3%.

En GBA Oeste, el período estimado para recuperar la inversión es de 14,1 años, un 12% menos que hace un año. Paso del Rey lidera el ranking de rentabilidad, con un retorno bruto del 9,9%, seguido por Gregorio de Laferrere, con el 9,5%, y La Tablada, con el 9%.

En GBA Sur, la rentabilidad bruta anual llega al 7,44% y el plazo estimado para recuperar el capital invertido se reduce a 13,4 años, un 20% menos que un año atrás. Dock Sud se destaca como el barrio más atractivo para quienes buscan ingresos por alquiler, según este indicador.

Un mercado con precios contenidos y diferencias territoriales

Los datos de septiembre muestran que el mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires no evoluciona de manera uniforme. Mientras GBA Norte conserva los valores de venta más altos y presenta una rentabilidad bruta menor, las zonas Oeste y Sur exhiben precios medios más bajos y retornos por alquiler superiores.

Al mismo tiempo, los aumentos de los alquileres permanecen por debajo de la inflación acumulada en las tres regiones. La evolución de los precios de venta también resulta moderada frente al incremento del costo de construcción medido en dólares.

El escenario plantea diferencias tanto para quienes buscan comprar una vivienda como para los inversores que evalúan adquirir una propiedad para alquilar. En este último caso, la ubicación, el precio de entrada y el nivel de renta potencial son factores centrales para comparar alternativas, aunque la rentabilidad bruta no representa por sí sola el rendimiento final de una inversión inmobiliaria.

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