Déficit habitacional: Casi 6 millones de hogares argentinos tienen problemas de vivienda y el mapa cambia según cada provincia

El déficit habitacional en Argentina alcanza una dimensión que excede ampliamente la falta de viviendas nuevas. 5.983.241 hogares, equivalentes al 40,3% del total relevado, presentan al menos una carencia habitacional, de acuerdo con el primer informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA).

El estudio fue elaborado a partir de los datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC correspondientes al tercer trimestre de 2025 y tomó como universo 14.833.019 hogares. El relevamiento contempla diferentes situaciones: viviendas irrecuperables, hacinamiento, problemas de materiales, falta de servicios básicos, hogares que comparten una misma vivienda y exposición a determinados riesgos ambientales.

El dato central es que no todo el déficit requiere construir una casa desde cero. El informe estima que 1.956.819 hogares, el 13,2%, necesitan directamente una nueva vivienda. En cambio, otros 4.026.422 hogares, el 27,1%, podrían resolver sus carencias mediante refacciones, ampliaciones, mejoras edilicias o conexiones a servicios.

Dentro del déficit cuantitativo aparecen 430.113 hogares en situación de hacinamiento, es decir, dos o más grupos familiares que comparten una vivienda, y 127.916 hogares que viven en unidades consideradas irrecuperables. A esto se agregan las viviendas ubicadas en determinados entornos de riesgo ambiental.

La dimensión cualitativa también resulta significativa: 2.990.890 hogares, el 20,2%, presentan problemas de materialidad recuperable o hacinamiento crítico. Otros 1.035.532 hogares, equivalentes al 7%, tienen dificultades vinculadas con el acceso al agua, baño o desagüe.

Jujuy encabeza el mapa del déficit habitacional

La provincia con la situación más comprometida es Jujuy, donde el déficit habitacional alcanza al 72% de los hogares. Es decir, casi tres de cada cuatro hogares presentan al menos una de las carencias contempladas por la metodología.

Además del elevado porcentaje general, Jujuy aparece entre las jurisdicciones con mayores problemas de allegamiento: afecta al 6,7% de los hogares. También registra un 30,3% de déficit cuantitativo ampliado, que incorpora viviendas que necesitan ser reemplazadas por sus condiciones o por riesgos ambientales. En materia de materiales y hacinamiento crítico, el indicador llega al 32,3%.

San Juan: el caso más crítico en viviendas irrecuperables

San Juan aparece segunda en el ranking general, con el 60% de sus hogares afectados, pero tiene además uno de los datos más preocupantes de todo el informe.

El 13,9% de los hogares sanjuaninos reside en viviendas consideradas irrecuperables, frente a un promedio nacional de apenas 0,9%. El porcentaje prácticamente triplica al segundo registro más elevado, correspondiente a Catamarca, con 4,8%.

La provincia también lidera el indicador de viviendas con materiales recuperables y hacinamiento crítico, con 39,3% de los hogares afectados.

Tucumán: alta necesidad de nuevas viviendas

Tucumán también alcanza un 60% de déficit habitacional, ubicándose junto con San Juan en el segundo lugar nacional. La particularidad tucumana aparece al analizar el déficit cuantitativo ampliado. Allí la provincia registra 32,4%, el valor más elevado del país. Esto implica que una proporción muy importante de los hogares se encuentra en situaciones que requieren una nueva solución habitacional, ya sea por las condiciones de la vivienda o por las características del entorno.

Chaco: fuerte déficit y problemas de servicios

En Chaco, el déficit habitacional alcanza al 59% de los hogares. La provincia presenta además el mayor porcentaje nacional de hogares con problemas de agua, baño y desagüe, con 14,1%. También registra un 27,5% en el indicador que combina problemas de materialidad recuperable y hacinamiento crítico.

Salta: más de la mitad de los hogares afectados

Salta registra un déficit habitacional del 54%, ubicándose entre las cinco jurisdicciones con mayor incidencia.

El problema tampoco se limita a la necesidad de nuevas viviendas. El 27,5% de los hogares presenta problemas vinculados con materiales recuperables y hacinamiento crítico, mientras que el déficit cuantitativo ampliado alcanza al 17,1%.

Formosa y Corrientes: más de la mitad de los hogares

Formosa y Corrientes presentan un déficit habitacional del 53% en ambos casos. En Formosa se destaca particularmente el problema de la calidad de las viviendas y el hacinamiento: 37,3% de los hogares se encuentra dentro de esa categoría, el segundo valor más alto del país detrás de San Juan.

Corrientes, en cambio, aparece especialmente comprometida cuando se incorporan los riesgos ambientales al cálculo del déficit cuantitativo: el 25,1% de sus hogares presenta déficit cuantitativo ampliado, uno de los valores más elevados de Argentina.

La Rioja y Santiago del Estero: el peso de las condiciones edilicias

En La Rioja, el 29% de los hogares presenta problemas de materialidad recuperable o hacinamiento crítico. En Santiago del Estero, ese indicador llega al 27,7%. La provincia también aparece entre las jurisdicciones con mayores dificultades en materia de servicios: el 10% de los hogares presenta déficit cualitativo ampliado, relacionado con agua, baño y desagüe.

Buenos Aires: la mayor cantidad de hogares afectados

El caso de la Provincia de Buenos Aires requiere una lectura diferente. Aunque no tiene el mayor porcentaje de déficit del país, por su enorme cantidad de hogares concentra el 48% de todo el déficit habitacional argentino. La provincia representa aproximadamente el 40% de los hogares relevados, pero reúne casi la mitad de los hogares con algún tipo de carencia.

La diferencia es todavía mayor cuando se analiza la necesidad de nuevas soluciones habitacionales: Buenos Aires concentra el 62% del déficit cuantitativo ampliado nacional.

Además, el 10,3% de los hogares bonaerenses presenta carencias vinculadas con agua, baño y desagüe.

CABA: el menor déficit del país

La Ciudad de Buenos Aires presenta el menor porcentaje de déficit habitacional, con 16%. El dato contrasta fuertemente con las provincias del norte. También se observa una menor incidencia de los problemas de materialidad y hacinamiento crítico: 10,3% de los hogares porteños se encuentra en esa categoría.

La situación de CABA demuestra además que el problema habitacional no necesariamente está asociado exclusivamente a la cantidad de viviendas disponibles, sino también a las condiciones de acceso, precios, ingresos y características del mercado inmobiliario.

Río Negro y Tierra del Fuego, entre las jurisdicciones con menor déficit

Río Negro y Tierra del Fuego registran un 19% de déficit habitacional, los valores más bajos después de CABA. Tierra del Fuego presenta, sin embargo, una particularidad: es la jurisdicción con mayor proporción de hogares en situación de allegamiento, con el 9,1%, más de tres veces el promedio nacional del 2,9%.

En materia de materiales recuperables y hacinamiento crítico, Tierra del Fuego registra apenas 8,7%, mientras que Chubut alcanza el 11%, ubicándose entre los valores más bajos del país.

San Luis y Chubut, por debajo del promedio nacional

San Luis y Chubut registran alrededor del 21% de hogares afectados, según las publicaciones provinciales que reprodujeron los datos del informe. Ambos casos se encuentran muy por debajo del promedio nacional del 40,3%.

La diferencia con las provincias del norte vuelve a mostrar la fuerte brecha territorial que atraviesa al país: mientras en Jujuy el déficit alcanza al 72% de los hogares, en varias jurisdicciones patagónicas y del centro la proporción se ubica por debajo del 25%.

Entre Ríos: el problema está más en las casas que en la falta de viviendas

En Entre Ríos, el informe muestra una particularidad: el problema habitacional está más relacionado con las condiciones de las viviendas existentes que con la necesidad de construir nuevas unidades.

La información provincial difundida a partir del informe señala que alrededor del 25% de los hogares presenta algún déficit, aunque otras publicaciones sobre la misma medición consignan un valor diferente para el indicador agregado. Por eso, para evitar una inconsistencia, el dato que aparece con mayor claridad en el desglose es que 5% de los hogares necesita una vivienda nueva, mientras que 20% requiere mejoras edilicias o de infraestructura.

Dentro de ese universo, el 17% presenta déficit cualitativo básico y otro 3% tiene problemas relacionados con agua, baño o desagüe. Es decir, ocho de cada diez soluciones habitacionales requeridas en la provincia estarían vinculadas con obras sobre viviendas existentes o infraestructura, más que con la construcción de una unidad completamente nueva.

Mendoza, Córdoba y Santa Fe: gran volumen, pero menor incidencia relativa

Mendoza, Córdoba y Santa Fe forman, junto con Buenos Aires y CABA, el grupo de cinco jurisdicciones donde se concentra aproximadamente 4 millones de hogares con algún tipo de déficit.

El caso de Mendoza resulta particularmente significativo por la incidencia del déficit cualitativo básico: 25,7% de sus hogares registra problemas de materialidad o hacinamiento crítico.

En Córdoba, el déficit cualitativo ampliado llega al 7,3%, mientras que Santa Fe registra 7,9% en esa categoría. Córdoba también presenta un nivel de allegamiento cercano al 4,1%-4,2%, por encima del promedio nacional del 2,9%.

El norte concentra el problema; la Patagonia, mucho menos

La fotografía territorial deja una conclusión clara. El norte argentino concentra una proporción de déficit habitacional superior a su peso poblacional.

El NOA representa aproximadamente el 10% de los hogares del país, pero reúne el 13% de los hogares con déficit. En el NEA, la relación es del 8% de los hogares frente al 10% del déficit.

La Patagonia muestra el fenómeno inverso: concentra alrededor del 6% de los hogares argentinos, pero apenas el 3% de los hogares con carencias habitacionales.

Un problema que no se resuelve solamente construyendo viviendas

Los números muestran que el desafío para el sector de la construcción es doble. Argentina necesita nuevas viviendas, pero también tiene millones de hogares que requieren refacciones, ampliaciones, infraestructura y acceso a servicios básicos.

El informe estima que casi 2 millones de hogares en la Argentina necesitan una vivienda nueva, mientras que otros 4 millones podrían mejorar sus condiciones mediante obras sobre las unidades existentes o conexiones a servicios.

Esto abre un campo de demanda enorme para la construcción, tanto en el desarrollo de nuevas unidades como en el mercado de reformas y mejoras.

La serie histórica del OFAVA también muestra que no se trata de un fenómeno coyuntural. El déficit alcanzaba al 43,8% de los hogares en 2016, descendió al 39,3% en 2023 y volvió al 40,3% en la medición correspondiente al tercer trimestre de 2025. El organismo sostiene que se trata de un problema de persistencia estructural, que se mueve menos que los ciclos económicos.

La dimensión territorial, finalmente, obliga a pensar soluciones diferentes según el lugar. En algunas provincias el desafío central es construir viviendas nuevas; en otras, recuperar las existentes; y en buena parte del norte, resolver simultáneamente problemas de infraestructura, servicios, hacinamiento y condiciones edilicias.

Para la Argentina, el dato deja una conclusión que los gobiernos deben mirar bien en detalle: cuatro de cada diez hogares relevados tienen algún tipo de déficit habitacional y la brecha no se distribuye de manera uniforme, sino que presenta una fuerte concentración en determinadas provincias y regiones del país.