La inflación no detiene la demanda de los créditos hipotecarios

ARGENTINA.- Unos 6800 treintañeros que antes alquilaban o vivían con sus padres compraron ahora su vivienda y pagan mensualmente un valor similar al del alquiler, gracias a las nuevas líneas de crédito en unidad de valor adquisitivo (UVA). En unos 20 años, habrán saldado su deuda. Esa es la cantidad de hogares que se estima que hasta el 19 de mayo recibió este tipo de préstamo desde su lanzamiento (que formalmente fue en abril de 2016, pero que demoró un par de meses más en efectivizarse), suponiendo créditos por un monto promedio de un millón de pesos.

Al atractivo de la baja cuota inicial, se sumaron la extensión del plazo de financiamiento a 30 años que implementaron los tres bancos públicos y la eliminación de otras barreras de acceso al crédito hipotecario.

Los bancos ya desembolsaron $ 6800 millones en préstamos hipotecarios en UVA desde el lanzamiento del sistema. Cada día son entregados unos $ 60 millones en esta clase de préstamos. Solo en abril se prestaron $ 1200 millones bajo esta modalidad. Es decir, algo más de la mitad de los créditos hipotecarios otorgados a las familias fueron bajo la modalidad en UVA.

Además de la demanda, la oferta viene ampliándose: ya hay 16 bancos con líneas de préstamos hipotecarios en UVA: Nación, BBVA Francés, Ciudad, Córdoba, Credicoop, Galicia, Hipotecario, HSBC, ICBC, Itaú, Macro, Patagonia, Bapro, Santander Rio, Supervielle y Tucumán. Cada entidad ofrece distintos plazos de financiamiento (15, 20 y 30 años) y tasas.

En los bancos aseguran que ni la aceleración inflacionaria del último mes frenó el interés por las líneas en UVA. "La extensión del plazo a 30 años generó un gran impacto y hace prever un fuerte crecimiento durante el segundo semestre", aseguran desde el Bapro.

"Hay que tener paciencia. La demanda actualmente comenzó a superar por lejos la oferta. Hace dos décadas que no hay crédito hipotecario en la Argentina y los bancos se están readecuando. Los bancos privados están rearmando los departamentos hipotecarios, incluso trayendo especialistas del exterior", describe Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.

Según el especialista, gracias al crédito hipotecario, las operaciones de compraventas a nivel nacional crecerán 50% en los próximos 18 meses, dado que se espera que se otorguen más de $ 80.000 millones (unas 80.000 operaciones con créditos promedio de un millón).

El atractivo de los créditos en UVA es que, a diferencia de las clásicas líneas a tasa combinada (fija en los primeros años y luego variable por BADLAR privada), por las UVA se cobra una cuota inicial baja. Claro que también traen consigo el riesgo de que el capital se ajusta siguiendo la inflación, dado que no necesariamente los ingresos suben al mismo ritmo que el índice de precios. Sin embargo, en este escenario, ofrecen la posibilidad de bajar la cuota con una extensión del plazo de hasta el 25% cuando supere en un 10% la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

Cambio de tendencia

De este modo, en el transcurso de 2017, los préstamos hipotecarios en pesos, favorecidos por las líneas en UVA, quebraron la tendencia descendente que venían teniendo durante años. El total de los préstamos hipotecarios (UVA y tradicionales) lleva cinco meses consecutivos de crecimiento (ver infografía). Durante abril, medido en pesos, el saldo promedio mensual de hipotecarios otorgados aumentó 3,3% con relación al mes previo (fue $ 2160 millones más que en marzo), es decir, superó a la inflación que fue de 2,6 por ciento. Respecto de un año atrás, este tipo de préstamos pasó de crecer al 18,8% en marzo a hacerlo al 23% en el último mes, un ritmo mayor pero que aún no compensa al de los precios, que treparon 27,5% en abril respecto de igual mes del año pasado.

Al cierre de abril, la suba en promedio del total de los préstamos hipotecarios (UVA y tradicionales) acumulados en el primer cuatrimestre fue de 13,7% ($ 8130 millones), por encima del 9,1% de inflación acumulada. "Es un buen comienzo, pero debe ponerse en el contexto general de una sociedad que tiene una demanda anual de unas 120.000 viviendas anuales, sin considerar el déficit habitacional estructural, que alcanza a un 25% de los hogares", evalúa Alejandro Banzas, economista de Reporte Económico.

Qué variables considerar

Para elegir un préstamo, las variables obvias a considerar son: la tasa nominal anual; el costo financiero total; el monto; el plazo máximo; la relación cuota-ingreso; y el porcentaje del valor de la propiedad máximo a financiar o ratio préstamo-valor (LTV por su sigla en inglés).

En el caso de los créditos en UVA, "se debe considerar que no solo ajustan con índice precios sino que, dependiendo del banco en el cual se saque, se paga una tasa fija de entre el 3,5% y el 8%", recalca Banzas.

Pero además, hay que tener en cuenta el destino del crédito: si es para primera vivienda (para no propietarios); vivienda única (incluye la alternativa de mudarse a algo de más valor); o segunda vivienda (por ejemplo, el Bapro y el Itaú incorporaron recientemente esta posibilidad), ya que existen líneas para cada caso. Para primera vivienda, en el segmento de menores ingresos, existen las líneas de Procrear 2 (que subsidian parte del monto del crédito) o Primera Casa BA (que ofrece tasa subsidiada, pero exige que el valor del metro cuadrado de la vivienda a comprar no supere los $ 27.000). Por otra parte, algunas líneas contemplan que el inmueble tenga un destino secundario, como las del ICBC que pueden usarse para comprar una propiedad que, además de servir de vivienda, cuente con un espacio comercial o profesional.

"También hay que fijarse si hay distinciones entre si es cliente o no de la entidad", aconsejan desde el Banco Ciudad, aunque en esa entidad las condiciones son idénticas para ambos. Adicionalmente, hay que evaluar la posibilidad de sumar ingresos del grupo familiar. Además de la pareja, algunos bancos admiten a hermanos u otros familiares como codeudores, lo cual podría permitir acceder a un monto mayor (respetando requisitos para la relación cuota-ingreso del titular).

Otro tema clave son los tiempos para acceder al crédito. Muchas veces las operaciones inmobiliarias están encadenadas (las compras y ventas ocurren de manera simultánea) y si los tiempos se dilatan, peligra su concreción.

Los tiempos de otorgamiento del crédito no son inmediatos. "En el caso de Banco Hipotecario estamos otorgando los créditos en menos de 45 días desde la presentación de la carpeta", aseguran. "Se calculan entre 30 y 45 días desde el inicio del trámite hasta el momento de la escrituración", dicen desde el HSBC.

También aconsejan contemplar los gastos asociados: comisiones de la inmobiliaria, escritura de compra-venta e impuestos y sellos. "Todo esto deberá ser abonado por el cliente. En cambio, los gastos de tasación y de la escritura de la hipoteca corren por cuenta del banco", resaltan fuentes del HSBC. Por otra parte, el inmueble tiene que ser hipotecable: "No sirve este tipo de producto para construcciones en etapa de fideicomiso", advierten.

Otro asunto a tener en cuenta es si se permite la cancelación parcial o total de la deuda. En las líneas del HSBC, si el cliente opta por una cancelación parcial, puede elegir entre pagar una cuota menor durante el mismo plazo o acortar el plazo manteniendo la misma cuota.

Los 10 pasos

1 Tomar la decisión de querer endeudarse a largo plazo.

2 Visitar los sitios web de los bancos para comparar montos, tasas, plazos, etc. y ver qué documentación (constancias de ingresos) exigen. Tener en cuenta que los bancos en los que ya se es cliente generalmente ofrecerán mejores condiciones.

3 Pedir una precalificación en el banco elegido. A veces, dada la demanda, hay que reservar un turno online previamente. A partir de la precalificación, se informa el monto máximo que están dispuestos a prestar.

4 Determinar el valor de la vivienda a la que se podría acceder. El banco presta una parte. Por ejemplo, en el Santander Rio, el porcentaje del valor de la propiedad máximo a financiar, en promedio, es del 61% (lo que implica que los clientes cuentan ahorros para afrontar el otro 39%). Tener en cuenta los gastos de escrituración y de inmobiliaria.

5 Buscar a través de dueños directos o inmobiliarios, ofertas para ese precio.

6 Una vez encontrada la vivienda, pedirle al dueño la copia de la escritura (en caso de que sea nueva, asegurarse de que esté lista para escriturar); plano de mesura (para propiedades horizontales); y subdivisión (para casas) o reglamento de copropiedad (departamentos); intención de venta con los datos del inmueble; personas intervinientes y precio acordado. Además, tramitar el certificado de dominio. Llevar esa documentación a la sucursal que realizó la precalificación.

7 El banco envía a tasar la propiedad, que se realiza dentro de los siguientes diez días hábiles.

8 Con el resultado de la tasación, la sucursal hace la evaluación definitiva. La evaluación tiene una vigencia de 90 días, durante los cuales tenés asegurado el préstamo.

9 Se designa un escribano, que certificará que la propiedad no presente embargos y que el vendedor no tenga ninguna inhibición.

10 Se establece una fecha de escritura. Los participantes se acercan ese día (vendedor, banco y comprador). Esto se realiza en promedio a los 20 días de la designación del escribano. Cuando se firma se entrega la llave.

"Son pocos los casos que se caen si están bien calificados y esto puede deberse a problemas de la propiedad", dicen en el Banco Ciudad.

El empalme del CER, con efecto transitorio

El valor de la UVA, publicado diariamente por el BCRA, se actualiza por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que a su vez se basa en el índice de precios al consumidor (IPC-GBA), que contempla a la Capital y al conurbano. Pero, a partir del 11 de julio, el CER pasará a ajustarse por el IPC-Nacional.

Las tarifas de los servicios públicos de la Ciudad y del conurbano están más atrasadas que las del interior del país, por lo cual se espera que en julio y en los meses subsiguientes -hasta que se equiparen las tarifas en todo el país- el IPC-Nacional sea inferior al IPC-GBA. Esto beneficiaría transitoriamente a los endeudados en UVA en general, ya que, por unos meses, bajaría la actualización de las cuotas de los créditos. "Si se habla de créditos de largo plazo, los vaivenes transitorios de la coyuntura no influyen mucho. Lo que hay que ver es que la cuota tenga un nivel razonable", considera Jorge Colina, presidente de Idesa.

"Es probable que el empalme sugiera una reducción en algún punto, pero esto es marginal y de corto plazo; en cuanto se acomoden esas tarifas atrasadas debería corregir lo de hoy, incrementándose mañana", evalúa Alejandro Banzas. "Lo más importante es que baje de una vez la inflación y que lo salarios no pierdan poder adquisitivo en pesos ya que el bien que van a comprar no deja de cotizarse en dólares", enfatiza. "Lo más atractivo de los préstamos en UVA son las cuotas accesibles con respecto a otros préstamos y eso seguirá atrayendo a la gente tan necesitada de un préstamo. En la medida que la inflación baje, serán un éxito; de lo contrario, serán un intento más en la búsqueda de solucionar el problema de la vivienda, que requiere políticas activas", concluye.

Baja de tasa por cambios tributarios

La semana pasada la legislatura bonaerense aprobó una ley que baja la alícuota del impuesto a los Ingresos Brutos del 8% al 1,5% para los servicios correspondientes a los intereses y ajustes de capital de los préstamos hipotecarios otorgados a personas físicas, con destino a la compra, construcción, ampliación o refacción de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

La legislatura porteña ya había sancionado una iniciativa similar, que disminuye el impuesto a los Ingresos Brutos sobre los créditos hipotecarios en la Ciudad del 7 al 1,5 %, y se espera que se sumen más jurisdicciones.

La idea es reducir los costos de los créditos hipotecarios para que se traduzca en menores tasas activas en estas líneas. Si bien el impuesto a los Ingresos Brutos es pagado por los bancos, ese sobrecosto se traslada a los clientes. Según la norma, la rebaja de Ingresos Brutos deberá verse reflejada en la cuota de los créditos hipotecarios, algo que tendrá que supervisar la autoridad de aplicación, que es ARBA en la provincia y AGIP, en la Ciudad.

Estas normas "harán bajar la cuota (de nuevos créditos hipotecarios y de los ya otorgados), ya que es un impuesto sobre los intereses; sería una rebaja de tasa implícitamente; es algo que sirve", considera Alejandro Banzas. "Es difícil saber cuánto pero seguro que puede tener una incidencia importante, porque Ingresos Brutos pega mucho en el precio. De todas formas, el Banco Central o la Secretaría de Comercio van a tener que monitorear que trasladen la baja de Ingresos Brutos a menor tasa. Los bancos pueden llegar a quedarse con parte de la baja", evalúa Jorge Colina, presidente de Idesa.

Fuente: El Cronista