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Los 10 cambios que sufrió el mercado inmobiliario por la devaluación

20/07/2018 - Ya está vigente el "dólar ladrillo" y el alquiler es la mitad de lo que se paga por un crédito hipotecario UVA. Otra vez marcha atrás

BUENOS AIRES.- Otra vez marcha atrás, pero mucha. La devaluación de abril literalmente destruyó el sueño de la casa propia una vez más, porque si en menos de un año podíamos soñar con volver a ser dueño, eso quedó en el olvido.

Carla Quiroga, periodista de La Nación, da cuenta de ello y detalla en diez puntos claves, cómo es el nuevo escenario inmobiliario

Hay un mayor margen para negociar los precios. La postal de menos compradores genera oportunidades puntuales en un contexto en el que las operaciones de venta se cierran con mayor esfuerzo y márgenes de negociación que, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, estima que varían entre 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado. 

Se desacelera el aumento de los valores. En junio el precio medido en dólares se incrementó un 0.5 por ciento respecto a abril. Es la menor suba mensual desde abril del 2017, según datos relevados por Zonaprop. "En los últimos dos meses comenzaron a surgir indicios de cambios en esta constante", afirma Federico Barni, director Navent el grupo propietario de la plataforma. De todas formas al analizar el comportamiento del primer semestre del año, los valores siguieron en alza.

Bajó el costo de la construcción. El descenso se dio por efecto directo de la devaluación. Se estima que, en dólares, cayó 20 por ciento en los primeros seis meses del año. "Como consecuencia, los costos de reposición a nuevo de una vivienda sumando los honorarios y demás costos implicados en su construcción, se redujeron en torno al 10 por ciento, aun manteniendo la dolarización del precio de la tierra en la ciudad", analiza Rozados.

Las cuotas de los créditos casi duplican la de un alquiler. Los créditos UVA actualizan las cuotas y el capital en base a la inflación. Este tipo de préstamo se compone por una tasa que varía entre el 6 y el 10 por ciento más el ajuste de las cuotas correspondiente al índice de precios. Además, estas no pueden superar el 25 por ciento de los ingresos del tomador. Esta ecuación genera que el alquiler mensual de un monoambiente usado al valor medio en la ciudad de Buenos Aires ronde los $8000 y la cuota para afrontar la compra con crédito de ese inmueble sea exactamente el doble: $16.138, según datos de Reporte Inmobiliario.

Para acceder a un préstamo, se requiere el doble de ingreso. Un grupo familiar necesita casi $65.000 mensuales para comprar un departamento de un ambiente valuado en US$93.500 en la Capital Federal. Ese número más que duplica al monto necesario en mayo del año pasado. El cálculo se realizó para créditos UVA con plazo a 30 años del Banco Nación con un préstamo que equivale al 80 por ciento del valor de la propiedad, sin acreditar haberes en esa entidad.
Se impone el retasado. La paralización de las operaciones realizadas con crédito hipotecario, que en los últimos meses representaron entre 35 y 40 por ciento del mercado impacta de forma directa con una baja en la demanda. "Por eso quienes quieran vender, deberán retasar sus inmuebles", explican en el mercado. Una devaluación interanual del 70 por ciento e ingresos en pesos que no crecieron en la misma proporción produce un desfasaje en el proceso de obtención de un crédito hipotecario, el motor de la generación de un mercado dinámico. La necesidad de retasar tiene relación con sincerar que lo que haya en la oferta pueda participar del nuevo mercado.
Surge el dólar "ladrillo". Para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho.
La demanda bajó las pretensiones. Se resigna la zona hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. "Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza", sentencia Boquete.
Los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66 por ciento del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80 por ciento. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado.
Se retrasa el lanzamiento de nuevos proyectos. La volatibilidad cambiaria, la falta de financiación -créditos al desarrollador- las altas tasas de los bancos, una demanda pasiva y una carga tributaria del 60 por ciento desincentiva la generación de nuevos emprendimientos. Con un costo de construcción medio de US$2000 que puede alcanzar los US$2600/m2 para los proyectos premium, quien sale a comprar un terreno hoy en la ciudad de Buenos Aires tiene que vender por encima de los US$5000/m2.

Para acceder a un préstamo, se requiere el doble de ingreso. Un grupo familiar necesita casi $65.000 mensuales para comprar un departamento de un ambiente valuado en US$93.500 en la Capital Federal. Ese número más que duplica al monto necesario en mayo del año pasado. El cálculo se realizó para créditos UVA con plazo a 30 años del Banco Nación con un préstamo que equivale al 80 por ciento del valor de la propiedad, sin acreditar haberes en esa entidad.

Se impone el retasado. La paralización de las operaciones realizadas con crédito hipotecario, que en los últimos meses representaron entre 35 y 40 por ciento del mercado impacta de forma directa con una baja en la demanda. "Por eso quienes quieran vender, deberán retasar sus inmuebles", explican en el mercado. Una devaluación interanual del 70 por ciento e ingresos en pesos que no crecieron en la misma proporción produce un desfasaje en el proceso de obtención de un crédito hipotecario, el motor de la generación de un mercado dinámico. La necesidad de retasar tiene relación con sincerar que lo que haya en la oferta pueda participar del nuevo mercado.

Surge el dólar "ladrillo". Para concretar las operaciones, hay casos en los que compradores y vendedores pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación -por ejemplo, en la firma del boleto- y la última cotización del dólar. Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho.

La demanda bajó las pretensiones. Se resigna la zona hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. "Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza", sentencia Boquete.

Los compradores piden un préstamo personal adicional y los bancos aceleran los tiempos. Si bien las entidades ampliaron los montos y acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales. En general, la gente toma crédito por el 66 por ciento del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80 por ciento. En tiempos de volatilidad, el tiempo es un bien preciado.

Se retrasa el lanzamiento de nuevos proyectos. La volatibilidad cambiaria, la falta de financiación -créditos al desarrollador- las altas tasas de los bancos, una demanda pasiva y una carga tributaria del 60 por ciento desincentiva la generación de nuevos emprendimientos. Con un costo de construcción medio de US$2000 que puede alcanzar los US$2600/m2 para los proyectos premium, quien sale a comprar un terreno hoy en la ciudad de Buenos Aires tiene que vender por encima de los US$5000/m2.



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